Разное → Назначение сельхозземель определят губернаторы. Что изменится в законодательстве о пашне
Сельскохозяйственные земли – ресурс ценный и, к сожалению, исчерпаемый. Законодатели приняли ряд инициатив, которые существенно изменят правила оборота сельхозугодий. О них на круглом столе «Землепользование как основа устойчивости фермерских хозяйств» рассказали представители Госдумы и Росреестра.
Предназначение участка решат «два ключа» и губернатор
За последние 10 лет площадь земель сельхозназначения в России сократилась на 15 млн гектаров. К 1 января 2024 она составила 371,6 млн гектаров. Такую статистику привела зампредседателя комитета Госдумы по аграрным вопросам Юлия Оглоблина. Депутат отметила, что прежде сельхозземли активно и зачастую необоснованно переводили в другие категории. С 1 марта 2026 года процедура перевода сельхозземель в другие категории будет ужесточена: появится дополнительная защита по принципу «двух ключей».
– Мы приняли решение, что теперь вопрос перевода сельскохозяйственных земель в другие категории будет рассматриваться депутатами региональных парламентов и Минсельхозом России, – пояснила Юлия Оглоблина.
Также с 1 марта 2026 года изменится порядок изменения вида разрешённого использования участка. Речь идёт о случаях, когда земли сельхозначения остаются землями сельхозназначения, но собственнику в силу производственных задач нужно изменить его, так сказать, целевое назначение – например, построить молочную ферму на участке, предназначенном для растениеводства.
– С 1 марта 2026 года вступит в силу Федеральный закон от 31.07.2025 N 295-ФЗ о внесении изменений в Земельный кодекс и отдельные законодательные акты. Этот федеральный закон наконец-то урегулировал проблемы, связанные с разрешенным использованием земельных участков, – сообщил Алексей Бутовецкий, штат-секретарь, заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. – К сожалению, в Земельном Кодексе всего одна статья была посвящено виду разрешённого использования участков, и за 25 лет законодатель так ничего нам и не рассказал о том, как определять правовой режим сельскохозяйственных угодий. В 2013 году Верховный суд отметил, что пока нет отдельного федерального закона, регулирующего порядок определения правового режима сельскохозяйственных угодий, вид разрешенного использования менять нельзя. И когда коллеги из Минсельхоза начали реализовывать госпрограмму [развития сельского хозяйства], а сельхозтоваропроизводители столкнулись с таким жестким законодательным решением, выяснилось, что это неудобно для сельскохозяйственных инвесторов.
Вид разрешённого использования участка, продолжил Бутовецкий, зачастую устанавливался ещё в годы советской власти. И инвесторы, которые спустя 30-40 лет пришли на земли после распада колхозов и совхозов, пытались менять виды разрешённого использования – и тут же оказывались в центре внимания правоохранительных органов.
– 295-й Федеральный закон в переходных положениях в 16-й статье наконец-то решил эту историческую проблему: теперь можно решением органа государственной власти субъекта поменять вид разрешенного использования сельхозугодий, но только для целей ведения сельского хозяйства, – рассказал Алексей Бутовецкий.
– Таким образом мы получили новый инструмент управления землями сельхозназначения – как для реализации госпрограммы Минсельхоза, так и в целом для нужд сельхозтоваропроизводителей. Пока мы будем жить в этой парадигме: у губернатора такие полномочия с 1 марта следующего года появятся.
Отдельно будет решён вопрос со строительством объектов на виноградно-пригодных землях: собственникам позволят возводить на таких участках капитальные и некапитальные объекты, предназначенные для виноградарства, виноделия и оказания услуг в сфере сельского туризма.
– Этот законопроект министр сельского хозяйства Оксана Николаевна Лут отметила для нас как приоритетный, в этой сессии попросила нас особенно быстро рассмотреть, – сказала Юлия Оглоблина. – Необходимость в таком законе возникла, поскольку у нас развивается сельский туризм. Но я, например, убеждена, что надо не только на виноградно-пригодных землях [разрешать строить объекты агротуризма], потому что действительно проблема строительства гостевых домов есть. Это дополнительный ресурс для сбыта продукции, для привлечения вообще внимания к сельским территориям. Поэтому будем рассматривать тоже максимально широко, постараемся обсудить.
Юлия Оглоблина
Невостребованные земли продадут подешевле
Целый блок законодательных инициатив – принятых или рассматриваемых – посвящён вовлечению в оборот земель, которые когда-то из этого оборота выбыли.
– С 1 января 2025 года вступил в силу закон, которые упростил порядок оформления в муниципальную собственность невостребованных земельных долей, – рассказала Юлия Оглоблина. – Теперь органу местному самоуправления не требуется обращаться в суд для признания права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли. Это, мы надеемся, поможет ускорить процесс оформления земель и дальнейшие распоряжения ими.
Законодатели также усовершенствовали процедуру принудительного изъятия земель сельхозназначения, которые не используются по целевому назначению.
– Раньше земельному инспектору для изъятия участка нужно было ежегодно в течение трёх лет подтверждать факт неиспользования. Мы знаем, что, к сожалению, многие обходили эту норму закона. Сейчас инспектор может сразу, за один выезд признать факт трёхлетнего неиспользования участка и передать документы на изъятие, – рассказала Юлия Оглоблина.
Законодатели также сократили сроки для продажи невостребованных земель.
– Если никто не приобретает такой участок с торгов, то в течение 15 дней органы исполнительной власти субъекта обязаны приобрести этот земельный участок в государственную собственность. И затем уже такие участки предоставляются либо в аренду желающим через торги, либо фермерам без торгов, – пояснила Юлия Оглоблина.
На рассмотрении в Госдуме находится законопроект, который определит цену изъятых земель: предлагается продавать такие земли на торгах по их кадастровой стоимости.
– Сейчас установлено, что начальная цена изъятого земельного участка на публичных торгах является рыночной или кадастровой, то есть муниципалитеты могут выбирать. Часто рыночная стоимость выше кадастровой, и это делает невыгодным приобретение для аграриев такой земли, тем более если участок сильно зарос деревьями. Продажа с торгов по кадастровой стоимости, надеемся, сделает приобретение таких участков более доступным, – рассказала депутат суть законопроекта.
Контроль за использованием земель усилят
В настоящий момент в Госдуме проходит второе слушание законопроект № 943257-8, который предлагает внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведения о границах сельскохозяйственных угодий, входящих в состав земель сельхозназначения. Сейчас такие границы фиксируются только в ЕФИС ЗСН – и это создает риски необоснованного перевода сельхозугодий в другие категории земель.
– Мы в ЕГРН сосредоточили огромное количество информации, но почему-то самого ценного (наверное, наряду с лесами) – сельхозугодий – у нас там никогда не было, – заметил Алексей Бутовецкий. – Это создавало большие соблазны, чтобы «перекрасить» в ПЗЗ (правилах землепользования и застройки – авт.) одну территорию в другую.
Законопроект предлагает установить механизм, по которому в документах на сельхозугодья будут указываться точные данные о границах – с графическим описанием их расположения и перечнем координат всех характерных точек.
– Мы рассчитываем, что законопроект будет одобрен и далее с 1 июля 2026 года мы начнем планомерную работу. Обращаю внимание на некоторые детали. Во-первых, спасибо коллегам из Минсельхоза, они согласились на достаточно гибкую модель, что мы учитываем уже сложившиеся землепользования. Если, например, человек вполне законно получил когда-то земельный участок для индивидуального жилищного строительства, а 50 лет назад это были земли колхозов и совхозов, то мы поправим данные под уже сложившееся землепользование. Мы будем соблюдать интересы частных лиц, чтобы не создавать социальную напряженность. Сразу скажу, предстоит огромная работа: нужно будет отработать 4 миллиона контуров сельскохозяйственных угодий, но опыт у нас есть, мы уже совместно, например, с коллегами из Рослесхоза и регионов таким же образом реализовывали лесную амнистию, когда нам пришлось в ручном режиме разобрать 300 миллионов гектар лесных участков, – рассказал Алексей Бутовецкий.
Представитель Росреестра отметил, что особое внимание в ближайшее время будет уделено муниципальному земельному контролю, который «находится в катастрофической ситуации».
По словам Бутовецкого, муниципальные земельные инспекторы охватывают в рамках своей деятельности всего 18% территории.
– К сожалению, приходится признавать факт, что мы с коллегами с из Россельхознадзора гораздо меньшей численностью выполняем гораздо больше контрольно-надзорных мероприятий, мероприятий по профилактике, а вот муниципальный земельный контроль в большинстве регионов вообще не работает, – сказал Алексей Игоревич.
Росреестр планирует выступить координатором органов муниципального земельного контроля, чтобы повысить эффективность использования земли.
Впрочем, пустующие земли волнуют законодателей не только потому, что на них ничего не выращивается, но и потому, что эти участки не приносят денег в муниципалитеты. Поэтому органам местного самоуправления будет дана команда по «капитализации» территорий муниципальных образований. Грубо говоря, сельские администрации должны будут выявлять «свободную» землю и выставлять её на торги. Сегодня планомерно такая работа не ведётся, отметил Бутовецкий.
– Фактически Росреестр является единственным органом, который в штабном еженедельном режиме реализует такую политику на территории регионов. Если регионы или муниципалитеты не справляются, они вправе к этой работе привлечь наше подведомственное предприятие, публичную правовую компанию «Роскадастр» и заниматься «сплошной инвентаризацией» – то есть выявлять свободную землю, незарегистрированные постройки, работать с правообладателями, выявлять случаи самовольного занятия земельных участков для того, чтобы всё это было капитализировано и приносило пользу для благосостояния нашей страны и населения, – объяснил Алексей Бутовецкий.