Разное → Проблема с регистрацией права на недвижимое имущество, приобретенное с торгов при банкротстве предприятия
Прошу оказать содействие в решении вопроса по регистрации прав на недвижимое имущество, приобретенное мной с торгов при банкротстве ТОО «Новое время»: крытый ток и мастерская новая. Суть проблемы сводится к следующему:
В 2004 году я приобрел на торгах недвижимое имущество (крытый ток и мастерская новая) ТОО «Новое время», которое решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2003 по делу № А53-13702/03-С2-30 признано несостоятельным (банкротом). Данное имущество было выявлено в ходе инвентаризации имущества ТОО «Новое время» арбитражным управляющим Т. Н.Н. и включено в конкурсную массу, поскольку было учтено на балансе ТОО «Новое время» на основании акта-приема передачи основных средств от 6 февраля 1993 года при реорганизации колхоза «Заветы Ленина», что подтверждено выпиской из решения общего собрания уполномоченных колхозников колхоза «Заветы Ленина» от 06.02.1993г., постановлением Главы Администрации Каменского района от 19.05.1993г. №246 «О регистрации товарищества с ограниченной ответственностью «Новое время». Указанные объекты недвижимости были введены в эксплуатацию: крытый ток в 1985 году, а мастерская новая в 1989 году, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», что подтверждено сведениями, содержащимися в кадастровых паспортах. Вопросы принятия в эксплуатацию законченного строительством здания в период 80-90 годов 20 века регулировались постановлениями Совета Министров СССР от 22.01.1966 № 57 и от 13.07.1970 № 538, а также постановлениями Совета Министров РСФСР от 03.03.1966 № 208 и от 05.08.1970 № 473, от 08.06.1981 № 302 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов». Указанными нормативными актами был введен дифференцированный порядок приемки здания комиссией в зависимости от стоимости строительства, вида народного хозяйства, цели эксплуатации. Действовавшее законодательство допускало осуществление работ хозспособом с последующей приемкой объекта в эксплуатацию. После чего объекты ставились на балансовый учет. При этом регистрация права в обязательном порядке не проводилась. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.
Таким образом, ТОО «Новое время» являлось фактическим собственником недвижимого имущества, а право собственности на Здание мастерской новой и крытый ток возникло у данной организации с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица – 19.05.1993 года, а не с момента регистрации им права на недвижимое имущество.
Аукцион проводился специализированной организацией в соответствии с действовавшим законодательством. После подведения итогов я подписал договоры купли-продажи и уплатил всю стоимость за приобретенные объекты, а конкурсный управляющий передал мне по накладным данное имущество. Поскольку конкурсный управляющий был не местный, то фактически я его застать ни как не мог, а затем процедура банкротства была завершена и полномочия конкурсного управляющего прекращены. Я обратился в администрацию Каменского района по вопросу регистрации прав на приобретенное имущество, но мне пояснили, что крытый ток вообще регистрировать не надо, а мастерскую зарегистрировать можно только после оформления земли.
Я неоднократно обращался в регистрирующий орган и в суд с целью надлежащего оформления своих прав на приобретенное с торгов имущество:
- определением от 24 января 2010 года мне было отказано в принятии искового заявления к Администрации Каменского района Ростовской области о признании права собственности поскольку Администрация Каменского района ненадлежащий ответчик (отсутствие у нее притязаний на спорное имущество) и при отсутствии отказа регистрирующего органа;
- 07 апреля 2011 года мне было отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество в связи с отсутствием продавца, отсутствием сведений о ранее зарегистрированном праве, отсутствие необходимого количества подлинных экземпляров документов, изменений в адресации;
- 24 мая 2011 года определением Каменского районного суда было прекращено дело по моему заявлению в порядке главы 25 ГПК РФ об обязании государственного регистратора совершить действия по регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества поскольку в судебном заседании мне разъяснили, что такие требования могут быть удовлетворены только в случае если единственным препятствием является отсутствие продавца, а в моем случае отсутствуют и ранее зарегистрированные права и количество подлинных экземпляров документов не достаточно.
- по имевшейся в Каменском районе практике я обратился в суд с требованиями о признании права собственности, в качестве ответчика указав на Администрацию Пиховкинского сельского поселения, на территории которой размещены объекты недвижимого имущества, которые я приобрел на торгах. Администрация Пиховкинского поселения возражала против удовлетворения требований, обосновывая это тем, что ни каких претензий к данному имуществу не имеет, а соответственно является ненадлежащим ответчиком. 20 июня 2011 года решением Каменского районного суда Ростовской области мои требования были удовлетворены и за мной было признано право собственности (судья Громова М.В.). Однако определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 08 августа 2011 года решение первой инстанции было отменено, в удовлетворении требований отказано (основания: ненадлежащий ответчик и отсутствие регистрации права за продавцом). Хочу заметить, что стороной по делу являлась администрация поселения, а ее интересы в кассации представлял юрист администрации Каменского района Б. Верховный суд Российской Федерации определением от 09 февраля 2012 года оставил определение Судебной коллегии в силе указав, что Администрация Пиховкинского поселения действительно является ненадлежащим ответчиком; вывод о возможности отчуждения имущества при отсутствии его регистрации Верховным судом не исследовался.
- решением Каменского районного суда Ростовской области от 19 июня 2012 года за мной было признано право собственности на крытый ток и мастерская новая. Решение вступило в законную силу 20 июля 2012 года. На основании указанного решения я зарегистрировал право собственности на указанное имущество и обратился в Администрацию Каменского района за оформлением прав на землю под зданиями. На основании постановления Администрации Каменского района от 17 октября 2012 года №994 «О предоставлении земельных участков в собственность» мне были переданы земельные участки под крытым током и мастерской новой, а я уплатил за них денежные средства причем не малые (более 200 тыс. рублей) и сдал документы на регистрацию права. То есть Администрация Каменского района не возражала в оформлении мной прав ни на крытый ток и мастерскую новую, ни на земельные участки под ними. Регистрация была приостановлена в связи с тем, что 15 октября 2012 года определением Каменского районного суда решение от 19 июня 2012 года было отменено по вновь открывшимся обстоятельствам. Поводом для отмены решения послужило заявление Администрации Пиховкинского сельского поселения. В настоящее время мне отказано в регистрации прав на земельные участки под недвижимостью. Деньги мне не возвращены.
- 10 декабря 2012 года все та же судья, которая дважды удовлетворяла мои требования, отказала в их удовлетворении при этом не аргументировала, какие же нормы должны быть применены в данных правоотношениях. Представители Администрации Каменского района и Пиховкинского сельского поселения, аргументируя свои возражения, входят в противоречия со своими действиями: Администрация Каменского района предоставила в собственность земли под объектами, а Администрация Пиховкинского сельского поселения, которая возражала, что она в не праве оформить данные объекты, т.е. ненадлежащий ответчик, вдруг решила оформлять данное имущество как бесхозяйное, не взирая на ст. 50 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», которая не предусматривает возможности оформить данное имущество в собственность поселения. В силу части 1 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался.
Способ приобретения права муниципальной собственности, предусмотренный статьей 225 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможен только тогда, когда отсутствуют правопритязания на объект. При этом отсутствие государственной регистрации права собственности за мной на объекты недвижимости не может являться основанием для признания их бесхозяйными. Таким образом, Администрация Пиховкинского сельского поселения не вправе обращаться в регистрирующий орган о постановке на учет как бесхозяйного недвижимого имущества объектов: «Крытый ток» (1985 г/в), почтовый адрес ориентира: Ростовская область, Каменский район, 100 м. западнее х.Сибилев, 3 км. севернее х.Верхний Пиховкин; общей площадью 5769,3 кв.м. и «Мастерская новая, литер А» (1989 г/в), расположенная по адресу: Ростовская область, Каменский район, х.Верхний Пиховкин, ул.Церковная, 28, общей площадью 1539 кв.м.
- Судебная коллегия по гражданским делам 18 февраля 2013 года оставила в силе решение от 10.12.2012г.
- На основании заявления все той же администрации Пиховкинского сельского поселения 27 марта 2013 года принято решение о повороте решения суда и записи о регистрации права в Росреестре на приобретенное мною имущество в мае 2013 года погашены.
В период проведения торгов, т.е. в 2004 году было реализовано все имущество (движимое и недвижимое) ТсОО «Новое время», и только приобретенное мною, почему то нельзя зарегистрировать. А вот бывший председатель ТОО «Новое время» в 2009 году на основании решения суда осуществил регистрацию прав на имущество, которое также было реализовано с торгов в период банкротства. И стороной по делу выступала администрация района в лице супруги истца, работающей в администрации района юристом. Зарегистрировал права и другие участники аукциона по реализации имущества предприятия-банкрота, да и вообще, на территории Каменского района недвижимость часто регистрировалась на основании решений судов, и в основном стороной по делу проходили администрации поселений или администрация района. Выходит в 2009 году признать право собственности на аналогичное имущество было можно, а сейчас – нет. Обжаловать отказ регистрационной службы тоже весьма проблематично, поскольку отсутствие продавца не единственное основание для отказа в регистрации (отсутствие ранее зарегистрированного права продавца, изменение адреса).
Отсутствие зарегистрированного права препятствует мне надлежащим образом производить отчисление налогов за указанные объекты недвижимого имущества и платить за землю. Выходит, Администрация Пиховкинского поселения не заинтересована в пополнении своего бюджета.
Судебные тяжбы длятся уже третий год, поскольку четкого правового механизма не существует, а суды принимают решения по своему внутреннему убеждению. Помимо судов я пытался получить помощь от правоохранительных органов, Губернатора Ростовской области, Президента РФ, министерства сельского хозяйства Ростовской области. Но везде отписки, никто не желает вникнуть в суть моей проблемы. Единственно министерство сельского хозяйства РО обратилось в Росреестр по Ростовской области с ходатайством об оказании помощи в регистрации за мной прав. Но ответа в Росреестра нет.
Изучив судебную практику я убедился, что подобная проблема не единична и возникла она из-за отсутствия правового механизма, закрепленного в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Считаю необходимым внести в указанный закон нормы, которые бы четко регулировали подобные отношения, определяя необходимый пакет документов для регистрации права за покупателем при отсутствии продавца и отсутствии в Росреестре сведений о зарегистрированных правах на имущество.
Возможная формулировка:
«Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнить статьей 24.3 следующего содержания:
«Статья 24.3. Особенности государственной регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества при отсутствии продавца и отсутствии сведений о зарегистрированных правах на имущество
Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, приобретенный по договору, заключенному с продавцом, которое на период регистрации права отсутствует, при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица, при отсутствии сведений о зарегистрированных правах на указанное имущество за продавцом, осуществляется путем регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании следующих документов:
- документы, подтверждающие права на недвижимое имущество продавца, оформленные до вступления в силу настоящего закона (договоры, документы о реорганизации юридического лица, документы, подтверждающие передачу недвижимого имущества при реорганизации, в том числе акты приема-передачи);
- документы, подтверждающие переход права собственности (договор купли-продажи, документы о заключении договора на торгах и т.д.);
- документы, свидетельствующие об отсутствии продавца и наследников продавца (свидетельство о смерти гражданина, выписка от нотариуса);
- документы, подтверждающие ликвидацию продавца- юридического лица (выписка из ЕГРЮЛ, решение суда о завершении конкурсного производства);
- документы, подтверждающие оплату по договору;
- документы, подтверждающее передачу имущества от продавца покупателю;
- иные документы.».
Внесение изменений в действующее законодательство позволит облегчить оформление прав на недвижимое имущество, снизить нагрузку на суды и повысить тем самым доходную часть бюджетов за счет налогообложения недвижимости.
Коллеги, подскажите, может кто-то уже с такой проблемой сталкивался и знает ответ как решить подобную проблему?
Заранее благодарю.