Экспертные мнения → Инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения: необходимость или формальность?
Реклама: ИП Фахрутдинов Р.Р. ИНН 631406411104
Аннотация: Статья анализирует целесообразность инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения, её нормативные основы и практические аспекты. Рассматриваются ключевые задачи и результаты внедрения этой процедуры на примере сельскохозяйственных предприятий.
1. Нормативная база.
Инвентаризация земель — это учёт и контроль использования земельных ресурсов, особенно актуальный для сельскохозяйственных земель. Согласно законодательству, землепользователи обязаны соблюдать правила рационального использования земельных ресурсов.
Правовая база включает ФЗ №78 «О землеустройстве», Земельный кодекс (ФЗ №136) и ФЗ №101 «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения». Инвентаризация упоминается в ст. 13 ФЗ №78 как инструмент для выявления земель, используемых нецелевым образом или неэффективно.
Государственный контроль в этой сфере регулируется рядом нормативных актов, включая Постановление Правительства РФ №1081. Контроль возложен на Росреестр, Россельхознадзор и Росприроднадзор.
2. Потребность в инвентаризации
Существует несколько ключевых причин, которые обосновывают необходимость проведения инвентаризации:
2.1. Потребности хозяйств
Инвентаризация земель помогает сельскохозяйственным предприятиям эффективно управлять земельными ресурсами, а её основные задачи включают:
- Учёт земельных участков — точное определение количества, границ и площади земель, находящихся в собственности, аренде или пользовании.
- Правовая защита — проверка правового статуса земельных участков и наличие подтверждающих документов, что позволяет избежать споров и потери прав на землю.
- Единая база данных — создание корректной базы данных по земельным участкам, включая информацию о типах угодий, площади и праве пользования.
- Разработка картографических данных — создание карт земельного фонда по типам угодий и праву пользования.
- Оптимизация использования земель — анализ структуры и использования угодий для повышения эффективности их использования.
- Предотвращение нарушений — выявление нецелевого использования земель и несоответствия фактических границ с документами.
- Привлечение инвестиций — наличие точной информации делает хозяйство более привлекательным для инвесторов.
- Соответствие законодательству — соблюдение местного и федерального законодательства в части земельных отношений и природопользования.
- Регулярная инвентаризация способствует улучшению контроля над ресурсами, минимизации рисков и повышению общей эффективности работы хозяйства.
2.2. Контроль Россельхознадзора
Инвентаризация земель помогает выявить случаи нецелевого использования, деградации земель и несоответствия фактических границ с документами. Это позволяет провести необходимые мероприятия по приведению земель в соответствие с целевым назначением, что способствует избеганию штрафных санкций со стороны Россельхознадзора.
2.3. Требования законодательства
Правительство РФ обязывает сельхозпроизводителей предоставлять данные о посевах, урожаях и применении агрохимикатов с привязкой к кадастровым данным в федеральные ГИС: ЕФИС ЗСН, ГИС Зерно, ГИС Сатурн, ГИС АПК.
3. Практика
Опыт автора включает инвентаризацию 8 хозяйств Самарской, Пензенской и Саратовской областей. Работы производились на основе спутниковых снимков – общей площадью около 250 000 га и на основе аэрофотосъёмки общей площадью около 15 000 га. Анализ исходных данных хозяйств показывал, что каждое из них понимает важность работ контроля использования земельного фонда. Однако, практическая реализация инвентаризации зависит от наличия людских и финансовых ресурсов, а зачастую ограничивается только контролем использования имеющихся пахотных земель.
Наблюдения и выявленные ПРОБЛЕМЫ:
А. Информация о земельном фонде и разночтения в учете угодий.
Данные о земельном фонде (кадастровых данных) обычно ведутся юристами или бухгалтерами. Имеющаяся у них информация о типах угодий и их площадях в разрезе пашня/ сенокос/ пастбище/ неудобья/ самозахваты (см. п.3.Е) с привязкой по каждому кадастровому участку, отсутствует или некорректна и ограничена данными о пашнях. Полное знание границ земельного фонда, а именно в отношении пастбищ, сенокосов, неудобий у агронома отсутствует.
Б. Единая база данных и управление данными.
Отсутствие единой базы усложняет отчётность и ведение документооборота смежными службами, приводя к статистическим ошибкам. Есть потребность в единой базе данных по земельным участкам (структура угодий, площади, праву пользования) для статистических отчетов как для внутреннего пользования, так и для федеральных ГИС.
В. Неполные и некорректные кадастровые данные.
Имеет место наличие земельных участков без установленных границ, особенно на землях общей долевой собственности. Отсутствие данных о границах земельных участков влечет затруднения с оформлением договоров аренды.
Также имеются случаи наличия кадастровых ошибок, выраженных в наложении границ участков, и соответственно в неточных значениях их площадей.
Г. Картографическая документация.
В основном используются устаревшие схемы из внутрихозяйственных землеустроительных проектов 1990-х–2000-х годов или схемы, подготовленные кадастровыми инженерами с указанием только кадастровых границ земельных участков. Агрономы испытывают недостаток актуальных картографических материалов о полях, угодьях, что вызывает затруднения в документообороте, особенно в приеме -передаче дел при смене агрономов.
Д. Нарушения правил землепользования.
Согласно п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ, землепользователи обязаны использовать сельскохозяйственные земли в соответствии с их целевым назначением. Несоблюдение этого требования считается нарушением законодательства. К таким случаям относятся «залежи», а также значительные площади, непригодные к использованию в виде пашен, и к которым присваивается агрономами хозяйств условно категория угодий «пастбища» и сенокос», но по факту которые нередко простаивают и деградируют, и в лучшем случае используются третьими лицами.
Е. Неоформленные отношения ("самозахваты").
К самозахватам относятся случаи использования земельных участков без оформления прав, в том числе случаи, о которых сказано в п.3. – использование земель общедолевой собственности без наличия оформленных должным образом прав пользования. Другим примером самозахватов являются так называемые «припашки» - случаи распахивания/расширения имеющихся пахотных полей в составе оформленных земельных участок и возможностей для их расширения в силу благоприятных агрономических и ландшафтных характеристик за счет немежеванных земель.
Неоформленные отношения по пользованию землей несут большие риски. На эти земли могут объявиться законные хозяева.
Ж. Учет площадей полей.
Во всех хозяйствах учет полей ведется с применением различных ГИСов - АПК МСХ, «Сингента» («Кропио») или в программах по мониторингу техники - типа «Виалон», «Сигнал». Сравнение данных о площадях полей показывает расхождения в пределах 5–15% для 20-30% от общего количества полей, что искажает расчёты удельных расходов на семена, агрохимию, ГСМ и проч. и соответственно доходов.
Имеет место устаревание данных, качество данных и методика внесения данных о полях порой неизвестны, так как предоставлены третьими лицами (поставщиками услуг, материалов).
Данные о полях в программах по мониторингу техники подлежат регулярной проверке.
З. Нарушения правил землепользования со стороны промышленных предприятий.
В некоторых хозяйствах имеется наличие земель зон с особыми условиями использования – охранные зоны трубопроводов, ЛЭП. Подобное соседство приводит к ряду негативных с точки зрения использования земель сельскохозяйственного назначения факторов, а именно наличию незарегистрированных наземных объектов (задвижек, знаков, проездов), которые создают ограничения в возделывании территорий. Такие части земельных участков выбывают из оборота и являются источником произрастания сорных растений.
Хозяйства в таких случаях несут убытки и риски наложения штрафов со стороны надзорных органов. Урегулирования подобных вопросов с промышленными предприятиями является достаточно затратными во времени и в денежном выражении, но чаще у хозяйств нет понимания как эффективно решать подобные вопросы.
Автор статьи выполняет услуги по выявлению и урегулирования подобных вопросов, о чем можно найти информацию на сайте компании ООО «Аудит угодий» https://auditugodiy.ru/identification_of_violations
4. Вывод:
- Каждый землепользователь понимает, что земля и её плодородие — абсолютная ценность, основа производственной деятельности. Поэтому важно вести тщательный учёт и контроль использования земель. Приобретение права пользования землёй требует значительных затрат, а поддержание её эффективного использования требует системного подхода. Инвентаризация земель является продолжением инвестиций в угодья и частью цифровизации хозяйства, способствующей упорядочению документооборота и землеустроительной документации.
- Законодательное регулирование землепользования и деятельность надзорных органов усиливают своё влияние. Внедрение федеральных геоинформационных систем (ГИС) уже начато. Хотя их использование пока рекомендательное, в будущем оно станет обязательным. Интеграция ГИС-баз данных подчёркивает важность точности информации, так как расхождения могут вызвать ошибки и несоответствия. Государственная деятельность в этой области фактически является формой инвентаризации земель.
- Каждое хозяйство должно самостоятельно определять объём и содержание работ по инвентаризации. Проведение работ по инвентаризации земель целесообразно проводить с привлечением специалистов-землеустроителей или землеустроительных организаций и при наличии у них опыта проведения подобных работ.
5. Решение от ООО «Аудит угодий»/ ИП Фахрутдинов Р.Р.:
Цели инвентаризации, описанные в данной статье, практически опробованы и реализованы. Качество работ подтверждается заказчиками работ, отзывы размещены на сайте компании. Важным инструментом работы с данными является облачная геоинформационная система «Угодья», которая позволяет:
- Предоставлять, визуализировать и анализировать пространственную информацию о землях сельхозназначения.
- Обеспечивать удобный инструмент для управления данными и планирования работ.
- Организовывать совместную работу специалистов с данными. Использовать инструменты удалённого контроля использования земель для руководства и смежных подразделений.
- Задавать основу для внедрения цифровых технологий в хозяйстве.
Автор: Автор статьи – Фахрутдинов Рустам Равильевич, частнопрактикующий эксперт- землеустроитель, ИП, директор ООО «Аудит угодий». Оказывает услуги в интересах собственников/арендаторов земель сельхозназначения по:
- выявлению нарушений правил землепользования со стороны третьих лиц (промышленных предприятий) и урегулированию земельных споров,
- проведению инвентаризации земель категории сельхозназначения,
- техническому и правовому сопровождению договоров о временном занятии земель.