Экспертные мнения → Земля в цифровом контуре: почему инвентаризация земельного фонда становится основой цифрового управления

Реклама: ИП Фахрутдинов Р.Р. ИНН 631406411104 erid:2SDnjd5r6by

АННОТАЦИЯ

Статья основана на результатах работ специалистов ИП Фахрутдинова Р. Р./ ООО «Аудит угодий», проведших инвентаризацию земельного фонда 14 хозяйств площадью 450 тыс. га в пяти регионах Поволжья. На их основе показано, как в условиях усиливающегося цифрового контроля и интеграции земельных данных в государственные ГИС хозяйствам необходимы инвентаризация и внутрихозяйственные землеустроительные проекты для снижения рисков, оптимизации структуры угодий и защиты земельного капитала.

Цифровая трансформация аграрного сектора приводит к тому, что земля — главный производственный ресурс — впервые становится объектом постоянного, автоматизированного мониторинга. Федеральные геоинформационные системы — ЕФГИС ЗСН, «Зерно», «Сатурн», «Семеноводство» — формируют новый формат надзора: спутниковые снимки ежедневно сравниваются с контурами полей, а любые отклонения фиксируются в реальном времени.

То, что ещё недавно считалось «внутренней хозяйственной ситуацией», сегодня мгновенно становится заметно надзорным органам.

Масштаб контроля — максимальный за последние годы. В 2024 году Россельхознадзор обследовал более 7,5 млн га, выявив нарушения на 2,14 млн га, из них 2,11 млн га — зарастание древесно-кустарниковой растительностью. В зоне риска — десятки тысяч гектаров: 41 тыс. га включены в возможное изъятие, 84 тыс. га — под рекомендациями о расторжении договоров аренды.

Региональный уровень демонстрирует ту же динамику. Только в Самарской и Саратовской областях за год проверено 1,6 млн га, выявлено 635 нарушений и 437 карантинных зон.

Система стала непрерывной: данные автоматически стекаются из ведомств и сопоставляются между собой — любое несоответствие видно сразу.

В 2026 году надзор станет ещё строже: одобренный Правительством законопроект о внесении границ сельхозугодий в ЕГРН превратит тип угодий в юридически значимую характеристику. Любые ошибки в структуре земель больше не смогут объясняться «техническими погрешностями».

Второй ключевой документ — законопроект Минсельхоза «О землеустройстве» (март 2025 г.), вводящий схемы землеустройства, единые регламенты и повышающий роль внутрихозяйственных землеустроительных проектов (ВХЗП).

Итог очевиден:

землепользователь больше не объясняет — он доказывает.

И сделать это можно только через точные данные о фактическом состоянии земель.

1. Цифровой надзор: как формируются риски

Современная проверка начинается не с выезда, а с анализа спутниковых данных. Алгоритмы фиксируют:

• неиспользование или выпадение земель;
• зарастание сорной и древесной растительностью;
• несоответствие факта и учётных сведений;
• нарушения границ, припашки, самовольное использование;
• отсутствие сервитутов под наземными объектами ЛЭП, проездами, трубопроводами.

Все сведения автоматически поступают в надзорные ведомства. Любая ошибка — даже старая — становится видна в нескольких ГИС одновременно.

Санкции возрастают: ст. 8.8 КоАП РФ предусматривает штрафы от 0,1% до 10% кадастровой стоимости. При фиксации неиспользования налог увеличивается с 0,3% до 1,5%. Повторные нарушения могут привести к изъятию участка.

В такой системе хозяйству требуется не просто ориентироваться в своих землях, а иметь документально подтверждённое фактическое состояние, которое можно предъявить в спорных ситуациях.

2. Управленческая инвентаризация: глубже, чем отчётность

Работы ИП Фахрутдинова Р. Р. / ООО «Аудит угодий» принципиально отличаются от цифровых карт полей, которые хозяйства загружают в ЕФГИС ЗСН. Инвентаризация — это глубокий анализ всей структуры использования земельного фонда, включающий:

• фактическое состояние пашни, сенокосов, пастбищ, залежи и неудобий;
• проверку юридического статуса участков и прав на землепользование;
• определение наличия ограничений, инфраструктурных зон и природных факторов, влияющих на использование;
• сопоставление фактических данных с учётными сведениями хозяйства и данными федеральных ГИС;
• формирование корректной картографической модели земельного фонда в цифровом виде с возможностью вывода на бумажный носитель.

Используются архивы НИИГипрозем, данные агрохимических обследований почв, спутниковые данные, полевые обследования, геодезические работы и фотодокументирование.

Такой подход позволяет выявлять неиспользуемые земли, наложения границ, ошибки учёта и несоответствия, которые не фиксируются в государственных ГИС.

Заказчиками таких работ выступают собственники и учредители аграрных бизнесов.

Их интересуют не формальные цифры, а ответы:

• сколько земель реально работает;
• где хозяйство теряет площади;
• насколько оптимальна структура угодий;
• какие активы нуждаются в оформлении;
• какие земли можно вовлечь в оборот.

Инвентаризация показывает настоящий масштаб земельного капитала, а не то, что отражено в документах.

3. Что показала инвентаризация 450 тыс. га в 5 регионах Поволжья.

Исследования в 14 хозяйствах показали:

Пашня

• на 15–30% полей отклонения площадей — 10–15% (при наличии программ мониторинга техники и электронных агрожурналов)
• встречается использование без правоустанавливающих документов.

Пастбища, сенокосы, залежь

• большая часть этих земель фактически не используется;
• по состоянию близки к залежи;
• классификация не подтверждена обследованиями;
• множество участков заросло кустарником и древесными формами.

Неудобья

• 3–8% угодий непригодны для использования,  никак не учтены.

Самовольное использование

• выявлены припашки и выход за кадастровые границы.

Инфраструктурные ограничения

• отсутствие оформленных сервитутов /договоров аренды на нахождение наземных промышленных объектов;
• появление очагов сорной растительности в этих зонах;
• выбытие части земель из оборота.

Кадастровые ошибки

• использование земель ОДС (без установленных границ);
• локальные пересечения границ.

Резерв пашни

• пастбища, сенокосы и залежь — 15–50% фонда;
• при отсутствии КРС потребность в пастбищах минимальна;
• подтверждён значительный потенциал перевода земель в пашню.

В работе используется веб-ГИС-платформа, которая позволяет визуализировать структуру угодий, виды прав, ограничения, инфраструктурные объекты и выявленные несоответствия. Эта система весьма информативна, удобна и применима для удаленной работы вовлеченных  служб – юридической,  агрономической, бухгалтерии.  

4. Практические результаты для хозяйств

Инвентаризация стала основой управленческих решений:

• синхронизация данных фонда служб хозяйств с фактом; 
• снижение рисков штрафов благодаря доказательной базе;
• определение участков под возможное вовлечение в пашню;
• оформление правового статуса проблемных земель;
• подготовка данных к новым требованиям законодательства.

5. Внутрихозяйственные землеустроительные решения — новый инструмент управления

Развитие цифрового контроля и обновление земельного законодательства выводят внутрихозяйственные землеустроительные проекты (ВХЗП) на уровень обязательного инструмента управления земельным фондом. ВХЗП формирует системную модель землепользования, объединяя результаты инвентаризации, картографические материалы, данные о фактическом использовании и природных ограничениях, архивные источники, а также прогнозы вовлечения земель в оборот. Это превращает проект не просто в технический документ, а в управленческий инструмент, который одновременно решает задачи развития, доказательности и правовой защиты хозяйства.

В условиях цифрового мониторинга ВХЗП обеспечивает хозяйству аргументированную позицию при проверках, позволяет обосновать невозможность использования отдельных участков в иной категории, подтвердить соблюдение ст. 13 ЗК РФ и предъявить комплексный план рационального использования земель.

Ключевые преимущества ВХЗП для хозяйства:

• Юридическая доказательность. Проект документирует фактическое состояние земель, подтверждает ограничения, фиксирует причины выпадения участков из оборота и демонстрирует логику управленческих решений — это квалифицированное доказательство при проверках Россельхознадзора.
• Управленческая модель развития. ВХЗП позволяет оптимизировать структуру угодий, выявить резервы для расширения пашни, определить направления восстановления деградированных земель и сформировать план длительного развития хозяйства.
• Корректировка и синхронизация данных. Проект выявляет и устраняет кадастровые ошибки, уточняет границы, определяет проблемные участки, формирует корректные сведения для ЕФИС ЗСН и отраслевых ГИС, снижая риск автоматических претензий.
• Превентивная защита активов. Хозяйство получает системную картину земельного фонда, позволяющую заранее соответствовать новым требованиям законодательства и минимизировать риски штрафов, налоговых последствий и изъятия земель.

Одно из обследованных хозяйств Самарской области уже инициировало разработку ВХЗП, увидев в аналитике потенциал для корректировки структуры угодий, повышения производственного потенциала и снижения рисков.

6. Вывод

Федеральные ГИС формируют контур контроля.

Инвентаризация — контур фактической реальности.

Внутрихозяйственные землеустроительные проекты (ВХЗП) — контур управляемого и подтверждаемого землепользования в цифровой эпохе.

Спрос на комплексные землеустроительные решения будет расти: хозяйствам нужны инструменты, которые не только показывают ошибки, но и формируют юридически подтверждённую стратегию развития. 

Инвентаризация и ВХЗП позволяют хозяйству заранее соответствовать новым требованиям законодательства, снижать риски и формировать устойчивое управление земельным капиталом на годы вперёд.

Контакты автора
Фахрутдинов Рустам Равильевич
ИП / эксперт-землеустроитель
Тел./WhatsApp/Telegram: 8 987 945 46 89
Email: rustamf@inbox.ru
Сайт: https://audit-ugodiy.ru