Разное → Кадастровая чума
И чем дольше идёт оформление земель, тем в более ошибочном месте и более искажённой формы оказываются земельные участки на электронной карте
В 41-м номере «Крестьянина» опубликована статья «Невидимое межевание» по поводу беды, постигшей Николая Терещенко в селе Покровское Неклиновского района. В государственном кадастре недвижимости (ГКН) на усадьбе Николая Григорьевича «сидят» домовладения двух его соседей. Поэтому Терещенко, будучи собственником своего векового подворья, тем не менее, с точки зрения закона, таковым не является. Он не может узаконить свою недвижимость и распорядиться ею по личному усмотрению.
Разумеется, на самом деле три домовладения располагаются в селе рядом друг с другом без каких-либо наложений и пересечений.
Описанная ситуация типична для многих регионов России. По стране расползается «кадастровая чума». Люди в растерянности. На дежурной кадастровой карте их недвижимость в лучшем случае находится на участке соседа или на дороге. Хуже, когда дом на родной улице, а приусадебный участок – на другой. А бывает и так: для домовладения вообще нет места на кадастровой карте. Территория занята, и некуда втиснуть усадьбу, которой 100 лет.
Наши суды с удовольствием узаконивают этот идиотизм, превращая жизнь несчастных владельцев подворий в сплошную шизофрению. Ведь никто не будет передвигать свой земельный участок с постройками непонятно куда, если они стоят правильно и никому в действительности не мешают. А переделка документов не решает проблему в ГКН.
Потому что одно наложение заменяется на другое и так далее. Люди судятся, проводят бесконечные межевания, налево и направо платят деньги, но целые поселения в кадастровом зеркале всё равно остаются непохожими сами на себя.
Никто не знает, что делать, кадастровые инженеры пожимают плечами, дескать, это не наша контора межевала, а от той, которая межевала, только вывеска осталась. Власть, как всегда, делает вид, что всё под контролем, и ждёт указаний сверху.
И всё же нашёлся опытный специалист из Раменского района Московской области, Денис Махов, который объяснил происходящее. В своей статье «Вынос границ земельных участков в натуру на местности» он подробно рассказывает на примере подмосковного района, как зарождалась кадастровая чума и почему эта рукотворная болезнь будет только усугубляться.
Деньги лились рекой
Всё началось после выхода федерального закона № 122 от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Чтобы получить свидетельство о государственной регистрации права и тем самым узаконить свою землю, надо было пройти процедуру межевания. Тогда ещё существовали земельные комитеты в районах, а на местах межевали землемеры. Но как межевали? В основном, используя так называемый картографический материал, планы земельных участков, то есть на глазок и навскидку. В местоположении участков преобладало их описание, но не координатная привязка. До поры до времени такое описательное межевание не создавало проблем, так как, строго говоря, межеванием не являлось. Ситуация резко изменилась в середине 2003 г., когда реально заработал федеральный закон «О государственном земельном кадастре». Появилась кадастровая карта, в которую надо было «забивать» координаты земельных участков. Спрос на эту услугу многократно превысил предложение. Денис Махов пишет, что до того в Раменском районе землю межевали семь организаций, но уже в следующем, 2004 г., их стало 54. По его сведениям, в других регионах наблюдалась похожая картина.
На межевании и постановке объектов недвижимости на кадастровый учёт заработать захотели многие. Деньги лились рекой. Как насекомые, плодились фирмы-однодневки. Кто межевал и забивал данные земельных участков в дежурную кадастровую карту? Те же самые землемеры, работники земельных комитетов, специалисты совершенно иных профессий. У них не было специальных геодезических знаний, отсутствовал опыт работы с измерительными приборами, а современных приборов они не знали. Изношенный оптический теодолит с дальномерной насадкой был редкостью. Электронно-цифровой тахеометр или GPS стоили, как новая иномарка. Рассуждали просто: зачем вкладывать такие деньги, если можно на глазок и навскидку?
Межевание на глазок и навскидку усугублялось ещё одним обстоятельством.
Вышки – на металлолом
В девяностые исчезло множество опорных пунктов. Это геодезические вышки в виде металлических треугольных конструкций, необходимые в работе кадастровых инженеров. «Пирамиды» возвышались в полях и вблизи населённых пунктов в узловых точках опорных межевых сетей и служили в системе координат началом отсчёта. Вышки срезали охотники за металлоломом. Поэтому разрешили для определения координат использовать метод обратной засечки по углам. Метод был неточный, ошибка при определении координат могла достигать 20 метров. Базис, определённый этим методом, не соответствовал базису, сделанному другим методом. Происходило накопление опорных точек вокруг правильных и неправильных пунктов. Когда же ввели кадастровую карту, возникла неразрешимая ситуация: если первый участок поставили на кадастровый учёт с ошибочными координатами, он потянул за собой последующие усадьбы, сдвигая их куда попало – на соседа, на дорогу, на реку и так далее. Вновь измеренный участок нередко приходится «впихивать» между двумя другими, ранее зарегистрированными в ГКН, опять же за счёт смещения координат. Чтобы исправить все эти пересечения, наползания, наложения и прочие симптомы «кадастровой чумы», надо перемежевать улицу, квартал и даже целый населённый пункт. Для этого требуется согласие всех владельцев подворий, но всегда есть те, кому это не надо. Одни уже заплатили и второй раз платить не хотят. Другие пусть и криво, но «сидят» в кадастре. Тупик. И чем дальше идёт оформление земель, тем в более ошибочном месте и более искажённой формы оказываются земельные участки на электронной кадастровой карте.
Так что же делать?
«Кадастровая чума» создала благодатную почву для криминала. Человек покупает участок, узаконивает его, возводит постройки, как вдруг является некое лицо и говорит: вот мои документы, вы на моём участке. Сдвигайтесь или платите, и человек отдаёт огромные деньги за свою землю, чтобы не остаться у разбитого корыта. А суды только потворствуют вымогателям, принимая решения в их пользу со ссылкой на ГКН, где угнездилась «кадастровая чума».
Так что же делать? Оставить всё как есть и будь что будет? Нет!
Необходимо создавать инициативные группы из активных граждан для проведения разъяснительной работы в сёлах, станицах и хуторах. Местные администрации просто обязаны помогать общественникам использовать собрания, сходы, обходы дворов. Людям надо понять, что, кроме них самих, никто их не избавит от «кадастровой чумы».
Напрасно спокоен тот, кто в своё время заплатил кому надо и считает вопрос решённым. Придёт время, и если не ему, то его наследникам придётся ходить по судам и биться головой о стену. Требуется коллективное согласие на перемежевание улиц, кварталов и даже целых населённых пунктов. Причём на общие средства владельцев подворий.
Надо объяснить людям, что та недостоверная информация об их усадьбах, которая осела в различных документах, никуда не делась. И очередные чиновничьи новации, вроде замены свидетельства о государственной регистрации права выпиской из ЕГРП, проблему не решат. «Чумные» данные о местоположении участков просто перекочуют в любые новые карты, потому что другой информации нет. А выделять средства на правильное межевание ни один бюджет не будет, это ясно. Значит, придётся складываться и коллективно заключать договор с опытным кадастровым инженером, чтобы провести перемежевание по принципу от исторически сложившегося местоположения земельных участков к кадастру, а не наоборот.
О масштабах распространения «кадастровой чумы» только в одном районе свидетельствует следующий документ от 17 августа 2011 г. Начальник отдела строительства и архитектуры главный архитектор Родионово-Несветайского района В.А. Федоренко – генеральному директору ООО «Группа компаний “Гео-Дон”» С.В. Грацкому: «Прошу вас выявить несоответствия между фактическим местоположением границ земельных участков с их границами по сведениям государственного кадастра недвижимости, расположенных на территории Родионово-Несветайского района.
Предоставить данные сведения в архитектуру Родионово-Несветайского района, в администрации сельских поселений и оповестить собственников земельных участков с выявленными несоответствиями...»
Как видим, проблемы с наложениями и пересечениями земельных участков в ГКН ставят под вопрос достоверность документов, которые делает районная архитектура. И так далее по цепочке. Следовательно, впереди маячат всё те же невменяемые суды от мировых до арбитражных.
На наш взгляд, как альтернативу надо срочно возрождать третейские суды. В конце девяностых «Крестьянин» активно поддержал своими публикациями проект повсеместного создания третейских судов. Под это дело даже выделялись иностранные гранты. Но проект задушило судейское сообщество. А ведь именно эти альтернативные суды должны были разруливать кадастровые проблемы. В состав третейских судов входили опытные специалисты в землеустройстве, они понимали нюансы земельных споров и, что самое важное, решение принимали с выездом на место после тщательного изучения всех документальных и фактических данных.
Их упразднили, и воцарилась «кадастровая чума».