Профессиональная сеть фермеров и людей агробизнеса
 

Жизнь на селе → Аренда – в залоге. Пайщики чуть не поплатились за чужие грехи

+1
+1
-1
Автор: admin
вт, 02.12.2014 11:27

Эта история, похожая на вроде бы небольшую, но оттого не менее болезненную для её участников драму, тем не менее выглядит неким символом происходящих на селе перемен, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения.

Да-да, тех самых, о которых есть специальный федеральный закон. И вот какой оборот, от которого их спас суд, чуть было не случился с несколькими земельными участками на полях Чертковского района Ростовской области, которые – участки – до недавних дней находились и сейчас находятся в общем владении их собственников...

Бывшая сельхозартель, а теперь СПК (колхоз) «Победа», что в отдалённом хуторе Павловка Чертковского района, попал в сложное финансовое положение. Взяли кредит в банке, но, как ни бились, расплатиться с долгом не смогли. Банк подал ко взысканию. И директор кооператива В. Головко не нашёл ничего лучшего, как заложить в том же банке право на аренду этих самых участков.

Ладно, была бы это его, СПК, собственность – нет, земля чужая, крестьян, ставших собственниками земельных долей в ходе происходившей в стране аграрной реформы. Ну, банк понять можно, он сам потом, когда дело дошло до судебного разбирательства, объяснил мотивы своих действий в апелляционной жалобе на решение суда: «...принятые меры, направленные на обеспечение иска, являются гарантом сохранения конкурсной массы должника и предмета залога ОАО КБ». Вот до чего дело дошло: на горизонте замаячил грозный призрак банкротства хозяйства, и банк, естественно, озаботился защитой своих интересов.

Но и долевые собственники – не лыком шиты! – вовремя усмотрели опасность для своих интересов. Договор аренды они заключили с сельскохозяйственным производственным кооперативом – СПК (колхоз) «Победа» в 2008 г. на пять лет, чин по чину зарегистрировали его в установленном законом порядке, а теперь, в августе 2013 г., когда разгорался этот конфликт, аренде земельных участков кооперативом (колхозом) как раз подходил конец. И что было бы, если бы владельцы земельных долей прозевали бы этот срок?

В статье 621-й Гражданского кодекса Российской Федерации, часть вторая, говорится: «Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (подчёркнуто мною. – Прим. авт.) (статья 610)». А собственникам земли, арендодателям, этого не хотелось, особенно когда им стало известно, что их земельные участки арендатор, то есть СПК (колхоз), заложил в банке, чтобы как-то отдалить угрозу банкротства. Мало того, в решении суда, не Чертковского, куда они следом подали иск, а другого, по месту расположения банка, был весьма неприятный и даже опасный для собственников земельных долей пункт обеспечения кредита: запретить Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области проводить регистрационные действия по расторжению договора аренды земельных участков с такими-то кадастровыми номерами (как у наших собственников долей), а также запретить тому же управлению проводить регистрационные действия по заключению новых договоров аренды тех же земельных участков. Иными словами, людей связали по рукам и по ногам! Ни расторгнуть старый договор, ни заключить новый...

Они справедливо решили, что тем самым нарушаются их законные права и интересы. Но хорошо, что селяне успели к тому времени «подстелить соломки» – договорились друг с другом и направили письменное уведомление о расторжении подошедшего к концу (!) договора аренды их земельных участков арендатору – СПК (колхозу) «Победа». Директор кооператива В. Головко принял этот документ и в тот же день наряду с собственниками долей арендованных СПК (колхозом) земельных участков подписал акт приёма-сдачи им этого имущества – земли. И никто тогда, вплоть до обращения дольщиков в суд, не оспорил эту передачу (это потом отметил и суд, и апелляционная инстанция!). Тем не менее, несмотря на возражения, их земля, по сути, а юридически право на её аренду оказалось в залоге у банка. За чужие грехи!

И тогда шестеро – Алейников, Баранов, Бойченко, Брицин, Колюка и Головятенко – подали исковое заявление в Чертковский районный суд (тут сделаем для памяти небольшую заметку) к банку, СП (колхозу) «Победа» и его директору В.А. Головко, чтобы суд освободил их от обременения их земельных участков запретом управлению Росреестра по Ростовской области проводить упомянутые регистрационные действия. Чертковский суд удовлетворил эти требования в основной их части. Банк не согласился и подал апелляционную жалобу. Рассмотрев её, коллегия Ростовского областного суда... отменила решение суда Чертковского.

Тут впору изумленно воскликнуть: «Как? Почему?» Но не будем спешить. Коллегия отменила благоприятное дольщикам решение по формальному принципу: отменить обременение по иску дольщиков мог только тот суд, который наложил его, а Чертковский суд в этом случае не имел такого права. Следом коллегия областного суда рассмотрела иск шестерых по первой инстанции и решила спор в их пользу, признав незаконность запрета органам Росреестра регистрировать расторжение договоров аренды и заключать новые подобные договоры собственникам земельных долей, обратившимся в суд за защитой своих прав и освободив их земельные участки от прежнего обременения. Что же помогло такому решению?

Статья 54-я закона «О залоге», где говорится: право с определённым сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия. И в договоре о залоге права аренды СПК (колхоз) «Победа» с банком, кстати, был пункт 1.8: предмет залога предоставляется залогодержателю в пределах срока действия договора аренды земельного участка такого и такого при множественности лиц на стороне арендодателя. Но суд при обес­печении договора залога это почему-то не заметил. Почему истцы-крестьяне и предъявили к нему претензии, что он недостаточно вник в договор аренды их участков. Наверное, поэтому и банк при апелляции бился за то, чтобы доказать: общего собрания по поводу расторжения договора аренды с СПК (колхозом) «Победа» у дольщиков не было, а значит (вспомним статью 621 ГК РФ, а именно её вторую часть!) не было и решения о расторжении аренды, уведомление же (с которым, напомним, согласился и директор СПК Головко) – лишь намерение о таком расторжении. Однако коллегия, как до того и Чертковский суд, пришла к мнению, что письменное уведомление – это и было решение о расторжении договора аренды. А раз договор аренды пришёл к концу, то и отдавать право на неё в залог никак нельзя.

Александр ИСАЕВ

Р. S. Как же дальше сложилась судьба СПК (колхоза) «Победа», его членов и дольщиков, сдавших когда-то ему в аренду свои земельные доли? Я позвонил в Чертково в администрацию района, на мои вопросы ответил заместитель главы по сельскому хозяйству Евгений Котенков.

– Евгений Сергеевич, как обстоят сегодня дела в СПК (колхозе) «Победа»?
– Этого кооператива уже нет.

– Обанкротился?
– Да.

– Когда же?
– Года полтора-два назад.

– А люди?
– Передали свои земельные доли другому хозяйству – ООО «Дон-агро».

Вот такой оборот!.. Земля и люди работают в другом хозяйстве, люди живут за счёт её плодородия и своего труда. Пример тех сложных, противоречивых, подчас драматических, как в Павловке, процессов, происходящих на селе, наводящих на горькие порой раздумья, заставляют искать – и находить! – выход даже из тупиковых ситуаций.

Источник: газета "Крестьянин"

+1
+1
-1
Автор: admin
Комментариев: 0

 

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы комментировать.

Новости партнёров