Профессиональная сеть фермеров и людей агробизнеса
 

Жизнь на селе → Земли на всех не хватит

+1
+1
-1
Автор: shostko
вт, 05.07.2016 13:22

Эти слова прозвучали как приговор для арендодателей из Алексеево-Тузловской слободы

Я позвонил Вячеславу Гузенко, директору СПК-артель «Восход» в Родионово-Несветайском районе, представился и попросил его о встрече. Вячеслав Алексеевич от встречи отказался. Он заявил, что есть решение суда и этим всё сказано. Я пояснил свою просьбу: к вам имеются вопросы помимо судебного решения. Но Гузенко отмахнулся. Те люди, которые написали жалобу в «Крестьянин», сказал директор, подали апелляцию. Давайте подождём постановление апелляционного суда... Подождали. Истцы вновь проиграли. С того дня Гузенко на звонки не отвечает, видимо, считая, что говорить не о чем...

Вячеслав Гузенко как руководитель хозяйства арендовал общедолевую землю пайщиков долгие годы. Неожиданно для них директор передал землю по договору уступки права аренды ООО «Лека». И вот тут-то выяснилось, что земли на всех собственников не хватает. Свидетельства о государственной регистрации права есть, а земли нет.

Кто должен найти и вернуть её людям? Бывший арендатор, директор СПК-артель «Восход» Вячеслав Гузенко? Или правопреемник – директор ООО «Лека» Елена Форот? Пострадавшие считают, что это должен сделать Гузенко. Ведь у случившегося есть долгая преды­стория, в которой именно он определял последующие события.

Инициативная группа арендодателей во главе с Любовью Ивановной Кравцовой обратилась в Новошахтинский районный суд с иском о признании договора уступки аренды общедолевой земли недействительным. Истцы просили суд возвратить стороны в первоначальное положение.

Суд отказал в удовлетворении иска, а директор Гузенко отказался от объяснений по поводу нехватки земли.

Где искать землю? Вернёмся к началу начал.

Не утруждал себя межеванием

Как известно, закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» потребовал привести аренду земельных долей в соответствие с ГК РФ. В аренде должен быть не земельный массив, а земельный участок с точными границами как внешними, так и внутренними между долями. Чтобы исполнить требование закона, надо было провести межевание массива, в котором находились земельные доли арендодателей.

В 2006 г. Гузенко не стал утруждать себя межеванием. По его заказу был сформирован участок единого землепользования с помощью так называемого описания земельных участков № 745.

Использовались картографический материал и данные государственного реестра земель без проведения землеустроительных работ на местности. На бумаге 238 земельных долей объединили в 35 обособленных участков и из них, как в детской игре, сложили общедолевой земельный участок площадью 1973,45 га. Если разделить эту площадь на 8,09 га (размер доли), получается 244 земельных доли. Казалось бы, прекрасно, на шесть долей больше, чем их на самом деле. Земли должно хватать с лихвой, а её не хватает. Почему же на бумаге одно, а в поле другое?

Составитель описания земельных участков № 745 добросовестно выполнил свою работу, но, будучи профессионалом, оставил в разделе «Служебные отметки» замечания. Вот они: 

1. Нет сведений о землеустроительной документации.

2. Не указана погрешность.

3. Нет сведений об Абрисах узловых точек границ. 

4. Наложения, пересечения с ранее учтёнными земельными участками...

Данное описание № 745 директор СПК-артель «Восход» использовал для заключения с арендодателями соглашения об определении долей на земельный участок 1973,45 га. В соглашении появились площади пашни и пастбища и вместе с тем определения такого плана: «Часть кадастрового участка № 29 (39,39 га), граничащего с юго-восточной стороны с кадастровым участком № 32». 

Или так: «часть участка № 8 (34,28 га), граничащего с северо-за­падной стороны с пашней с кадастровыми участками № 41, 52». Какая часть? Неизвестно. В каком конкретно месте с юго-восточной или северо-западной стороны? Непонятно.

По словам обратившихся в «Крестьянин» безземельных собственников земли, они не знают, как их подписи появились под соглашением об определении долей. Зато точно известно, что соглашение вместе с живыми подписали шесть покойников.

Похоже на надувательство

Описание № 745 и соглашение об определении земельных долей послужили основанием для заключения 30 января 2007 г. договора аренды общедолевого участка площадью 1973,45 га.

На будущее для подстраховки директор Гузенко включил в договор пункт 7, в котором он как арендатор обещал взять на себя все затраты по оформлению выдела земельного участка «с выдачей свидетельств о праве собственности каждому арендодателю».

Заметим, свидетельства о государственной регистрации права на земельные доли люди уже получили. Подобный документ о праве собственности можно было получить только после межевания долей.

Судя по всему, Вячеслав Алексеевич не собирался выполнять взятое обязательство, причём на законном основании. В подтверждение такого намерения в договоре аренды появился пункт 9.

Текст его стоит привести целиком: «Арендатор обязан по истечении действия договора возвратить земельный массив арендодателям в состоянии и качестве, не хуже первоначального».

Как же так! Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» для того и принимали, чтобы аренду безликих земельных долей в составе неопределённых массивов переоформить на аренду отмежёванных земельных участков. А тут в договоре арендатор в первом пункте принимает земельный участок, в седьмом – обещает его выделить, а в девятом – обязуется возвратить арендодателям земельный массив. Что это такое?

Очень похоже на юридическое надувательство.

Почему же никто из арендодателей не обратил внимания на взаимоисключающие положения договора аренды? При встрече в клубе Алексеево-Тузловской слободы они сказали, что Гузенко не выдал им копий договора. Хотя в силу пунк­та 16 должен был выдать каждому по экземпляру.

Как такой договор аренды могли зарегистрировать в Росреестре, одному богу известно.

Арендные отношения с СПК-артель «Восход» у собственников земельных долей длились пять лет – до 30 января 2012 г. Поскольку никто из них не заявил о своём намерении выйти из договора, его действие продлилось ещё на пять лет. Но Вячеслав Алексеевич не стал ожидать истечения второго срока и передал свои права и обязанности арендатора вместе с землёй ООО «Лека».

Несмотря на то что в договоре такая возможность не предусматривалась.

На момент заключения договора уступки права аренды участка единого землепользования уже 54 арендодателя ушли из жизни.

Кинулись выделять участки

Как только собственники общедолевого участка узнали, что без их ведома Гузенко передал землю вместе с ними предпринимателю Елене Форот, они разделились на три группы. Одна часть арендодателей осталась в ООО «Лека». Другая – перешла с земельными паями в ООО «Алиса» к ИП Ивану Свинареву. И третья, самая большая часть пайщиков, отдала свои земельные паи ИП Александру Шленчак. Началось нечто невообразимое.

В рамках действующего договора уступки права аренды общедолевого участка площадью 1973,45 га все кинулись выделять земельные участки в счёт своих долей и заключать договоры со своими арендаторами. Пайщикам, перешедшим к Александру Шленчаку, земли не хватило.

Любовь Ивановна Кравцова обратилась в межевую организацию к кадастровому инженеру с заявлением о выделе земельных участков в счёт 21,3 земельной доли. Кадастровый инженер Н.А. Пуц в официальном ответе сообщил, что в настоящее время возможно выделить из общей долевой собственности в счёт пашни только 4,78 доли. Для выдела остальных 16 долей земли нет. И назвал причины случившегося: «Данное обстоятельство объясняется тем, что границы общедолевого земельного участка... по данным ГКН, пересекают лесополосы, автомобильные дороги, а также другие земельные участки. Следовательно, в местоположении границ земельного участка допущена кадастровая ошибка».

Вот что получилось в результате подмены межевания земельных долей описанием земельных участков № 745.

Далее кадастровый инженер перечислил 33 участка, которые были выделены только в счёт пашни без учёта пастбища. То есть был проигнорирован состав земельной доли: 8,09 га (пашня – 7,4 га, пастбище – 0,69 га). Это также одна из причин невозможности выдела оставшихся на бумаге долей.

Не считается заключённым

Судья А.В. Говорун отказал истцам в признании договора уступки прав аренды общедолевого земельного участка недействительным. Не будем цепляться к мелочам вроде того, можно ли считать информацию о договоре в газете «Наше время» уведомлением арендодателей о сделке. Хотя понятно, в газете публикуются объявления, но не уведомления. Если кто-то хочет считать газетное объявление уведомлением, он должен взять газету с объявлением о переуступке договора аренды и направить её каждому арендодателю. Чего Гузенко не сделал, а значит не выполнил условие закона. Но бог с ним, с уведомлением. Есть вещи поважнее.

В данном случае мы показали, что участок единого землепользования не имел точных границ на местности изначально. Следовательно, объект аренды не был определён однозначно. В таком же неопределённом виде этот земельный участок перешёл к новому арендатору Елене Форот. Что это значит? В статье 607 п. 3 ГК РФ читаем: «В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым».

В своём решении судья А.В. Говорун сослался на 57 статей и пунктов разных законов. Даже статья 607 ГК РФ у него встречается несколько раз, но почему-то пункты 1 и 2. 
А вот пункт 3 этой статьи судья не заметил. Не будем гадать, почему. Надеемся, в кассационном суде, куда истцы готовят жалобу, у судей со зрением всё в порядке.

сл. Алексеево-Тузловская, Родионово-Несветайский р-н, Ростовская обл.
Фото В. Карпова

+1
+1
-1
Автор: shostko
Комментариев: 1

 

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы комментировать.

Комментарии

Аватар пользователя Nikolai
+1
0
-1

Ой Виктор  Иванович, что то мой личный опыт в земельных проблемах подсказывает что и в суде следующей инстанции у судей со зрением будут большие проблемы. Так что пусть наши коллеги Ростовские фермеры готовятся присоедениться к нашему тракторному походу на Москву. Только личное вмешательство Президента в земельные проблемы может кардинально изменить положение обворованных и забытых сельских жителей и фермеров.

Новости партнёров