Инструктаж → Моя земля попала в санитарно-защитную зону. Что делать?

В связи с “мусорной реформой” некоторые аграрии могут столкнуться с наложением на их сельскохозяйственные участки санитарно-защитных зон. Это может повлечь ограничения в использовании земли. Рассказываем, как компенсировать ущерб и избежать конфликтов с проверяющими органами.

Что такое санитарно-защитные зоны?

Санитарно-защитная зона (СЗЗ) -- это условная “граница” вокруг объекта капитального строительства, который имеет вредное воздействие на среду обитания человека.

СЗЗ устанавливают затем, чтобы сохранить санитарно-эпидемиологическое благополучие населения.

СЗЗ регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости, а на земельные участки, попавшие в неё, накладываются определённые ограничения. Например, запрет на строительство жилых домов, образовательных и медицинских учреждений, спортивных сооружений открытого типа.

Кто и как устанавливает СЗЗ?

Правила установления санитарно-защитных зон закреплены в постановлении Правительства РФ от 3 марта 2018 года № 222.

Инициатором разработки СЗЗ, как правило, является владелец опасного объекта. Он заказывает проектную документацию на установку СЗЗ, а дальше согласует этот проект с рядом ведомств.

Решение об установлении или изменении СЗЗ принимает Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) или её территориальные органы (в зависимости от класса опасности объекта).

В решении об установлении СЗЗ Роспотребнадзор указывает, какие земельные участки попадают в эту зону и какие ограничения на них накладываются.

Санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.

Рядом со мной строится мусороперерабатывающий завод. Возможно, моя пашня попадёт в его СЗЗ. Смогу ли я использовать этот участок по-прежнему?

Всё будет зависеть от того, какое воздействие (“выбросы”) производит объект.

Если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие этого объекта приведёт к нарушению качества и безопасности сельскохозяйственной продукции, то на ваш участок будут наложены ограничения.

Если же воздействие объекта никак не повлияет на качество и безопасность продукции, которую вы выращиваете, участок можно будет использовать так же, как и раньше.

Какие ограничения влечёт СЗЗ, если воздействие объекта всё-таки влияет на безопасность сельхозпродукции?

В этом случае производить или перерабатывать сельхозпродукцию, которая в дальнейшем будет использоваться в пищевых целях, запрещено.

То есть в СЗЗ нельзя будет выращивать пшеницу или подсолнечник, любые кормовые культуры, которые идут в пищу сельхозживотным. Вам запретят разместить на участке цех по производству, например, крупы, или склад сельхозпродукции.

Как же тогда использовать участок?

Можно выращивать всё, что не идёт в пищу: цветы, коноплю с целью получения пеньки, хвойные деревья.

Цветы не принесут мне такой прибыли, как пшеница или подсолнечник! Кто компенсирует убытки?

Порядок компенсации убытков определён в Постановлении Правительства РФ от 7 мая 2003 года № 262.

Согласно этому документу, возмещать убытки должны компании или лица, деятельность которых вызвала необходимость установления СЗЗ и повлекла ограничение прав собственников земли или арендаторов.

С какого момента можно требовать компенсации ущерба?

Основанием для возмещения убытков собственникам земельных участков является:

• соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;
• акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;
• акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;
• решение суда.

Когда получен любой из этих документов, можно говорить с собственников опасного владельца о компенсациях.

Размер убытков определяется по соглашению сторон. Если стороны не пришли к соглашению, вопрос решается через суд.

Как определяется размер убытков?

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений.

Кроме того, в размер ущерба включаются убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

Мне не нужны деньги, я хочу работать. Можно ли требовать замены участка на равноценный, но без ограничений?

В принципе, такая договорённость может быть достигнута в ходе переговоров. В случае несогласия второй стороны можно обратиться в суд.