Экспертные мнения → Публичный сервитут на сельхозземлях: ограничение права или фактическое занятие?

Реклама. ИП Фахрутдинов Рустам Равильевич ИНН 631406411104 erid 2SDnjespeZ1

Публичный сервитут становится привычным инструментом эксплуатации линейной инфраструктуры на сельхозземлях. Через поля проходят трубопроводы, линии электропередачи, здесь же расположены наземные сооружения. Сервитуты устанавливаются на десятилетия, определяется их площадь и плата правообладателю земли.

На первый взгляд механизм прост: земельный участок остается у собственника или арендатора, а владелец инфраструктуры получает право его ограниченного использования для установленной цели. Но на практике возникает вопрос: где заканчивается ограниченное использование и начинается фактическое занятие земли?

Мы изучили более 70 судебных споров с участием организаций системы «Транснефть» в пяти регионах Поволжья и Урала. Одновременно в нашей текущей практике находятся около десяти разногласий сельхозпредприятий с владельцами линейной инфраструктуры — от определения фактически используемой площади и последствий реконструкции до возмещения убытков и восстановления земель.

Сопоставление судебной практики с результатами полевых обследований, геодезических измерений и документами этих хозяйств показало, что граница между ограниченным использованием и фактическим занятием земли нередко размывается.

К публичному сервитуту начинают относить земли под наземными сооружениями, технологическими проездами и доступом к объектам, а иногда с уже установленным сервитутом связывают и последующие ремонтные и реконструкционные работы. От такой трактовки зависит не только площадь ограничения, но и что именно считается уже компенсированным платой за него.
Особенно хорошо это видно после реконструкции существующей инфраструктуры, когда документы можно сопоставить с фактическим результатом.

Сервитут установлен. Но сколько земли фактически занято?

Один из наиболее показательных случаев в нашей практике возник после заключения трех соглашений о публичном сервитуте сроком на 49 лет. В рамках этих соглашений проводилась реконструкция магистрального нефтепродуктопровода. Для выполнения работ использовалось порядка 40 га сельскохозяйственных земель. После завершения основного этапа промышленная компания приступила к их возврату.

В актах была определена площадь возвращаемых земель и отдельно указана территория, которая возврату не подлежала из-за размещенных на ней капитальных наземных объектов. Например, по одному соглашению из 145 646 м² сервитута хозяйству предлагалось вернуть 126 321 м², а 19 325 м² оставались под наземными объектами. По другому из 162 287 м² возвращалось 147 003 м², под объектами оставалось 15 284 м². 

Эти площади соответствовали данным, заложенным еще при заключении соглашений. Поэтому на момент возврата картина выглядела определенной: временно использованная территория возвращается хозяйству, а часть земли остается занятой существующей инфраструктурой.

Однако при урегулировании статуса остающихся наземных объектов возникло принципиальное расхождение. Их размещение связывалось с уже установленным публичным сервитутом. Возник вопрос: означает ли наличие сервитута, что постоянное занятие земли наземными объектами уже охвачено установленным правом и учтено при определении платы?

Но прежде потребовалось определить, о какой именно территории идет речь. И здесь первоначальная определенность исчезла.

Когда у одних объектов появляется несколько площадей?

По мере рассмотрения вопроса пространственное описание одной и той же инфраструктуры менялось. В одном наборе данных фигурировали 188 контуров общей площадью 41 284 м². В их конфигурации учитывались территории вокруг объектов, а близко расположенные контуры в отдельных случаях объединялись. В следующем варианте количество контуров выросло до 445, а их общая площадь сократилась до 37 273 м². При этом речь все время шла о существующих объектах, положение которых на местности не менялось.

Таким образом, спор о правовом основании использования земли неожиданно обнаружил другую проблему: одна и та же инфраструктура не имела одной устойчивой величины фактически занимаемой территории.

Различия не ограничились представленными вариантами. Землеустроительное обследование показало, что по двум соглашениям фактическая площадь наземных объектов превышала площадь, указанную в актах возврата, на 4 427 и 2 220 м² соответственно. Совокупное расхождение составило 6 647 м². 

Для сервитута сроком 49 лет это уже не техническая погрешность. От площади и конфигурации территории зависит содержание самого ограничения и его экономическая оценка. Но и фактическая площадь сооружений оказалась не последней величиной в этой истории.

Наземный объект внутри пахотного массива занимает ровно столько земли, сколько занимает его контур. Для сельскохозяйственного производства его воздействие этой линией не заканчивается. Ведь речь идет о массиве сооружений, который меняет движение техники, разрывает технологические проходы и в отдельных случаях делает обработку окружающей территории невозможной.

В рассматриваемом случае непосредственно наземная инфраструктура занимала около 4,12 га, тогда как еще 5,38 га сельхозземель оказались в зоне существенных ограничений механизированной обработки. Совокупно речь шла примерно о 9,5 га земли, хотя экономическая природа этих двух площадей была различной. 

Фото 1. Наземные объекты и территория производственных ограничений. Наземные объекты, вошедшие в соглашения показаны красным цветом. Заштрихован участок сельхозземель, не вошедший в предложенную площадь сервитута. Рядом расположен ранее установленный сервитут для другого объекта инфраструктуры.

В результате для одной и той же инфраструктуры возникли существенные расхождения в определении фактически занятой площади: данные актов возврата, различные варианты контуров объектов и результаты землеустроительного обследования не совпадали. Отдельным предметом разногласий стали 5,38 га пашни, непосредственно объектами не занятые, но испытывающие существенные ограничения механизированной обработки из-за их размещения.

Самое существенное в этом случае другое. Расхождения в определении занятой площади возникли вокруг уже существующих сооружений, то есть объектов, местоположение которых объективно и может быть установлено на местности. Если даже для таких объектов площадь в процессе урегулирования определяется по-разному, то вопрос достоверности исходных данных при установлении долгосрочного сервитута становится далеко не формальным.

Реконструкция добавила еще один спор

Те же три соглашения устанавливались в связи с реконструкцией магистрального нефтепродуктопровода. Поэтому разногласия возникли еще в ходе строительных работ.

В осенне-зимний период 2024 года на сельхозземлях работала тяжелая техника, выполнялись строительные и демонтажные работы. Были выявлены использование земель за установленными границами, колейность и переуплотнение почвы, а после демонтажа трубопровода — провалы грунта и смешивание минерального грунта с плодородным слоем. В апреле 2025 года состояние земель обследовалось совместно с представителем владельца инфраструктуры. Только колеи от движения техники имели общую протяженность 3 947 м и площадь 2,3682 га. 

Фото 2. Следы движения техники за установленными границами сервитута.

Комиссия также зафиксировала провалы и смешивание минерального и плодородного грунта.

Фото 3. Провалы грунта, выявленные при обследовании состояния земель перед их возвратом хозяйству.

При урегулировании обсуждение смещалось на достаточность доказательств, действия подрядчика и роль самого хозяйства, хотя часть обстоятельств уже была зафиксирована совместными обследованиями.

Таким образом, вокруг тех же трех соглашений возникли уже два разных вопроса: использование дополнительных земель во время реконструкции и постоянное занятие территории наземными объектами после нее. В обоих случаях спор шел о пределах того, что можно считать использованием земли в рамках установленного сервитута.

Когда проезд тоже оказывается сервитутом

Другой случай возник при реконструкции магистрального нефтепровода. Для строительных работ публичный сервитут был установлен на 2,9741 га сроком до октября 2025 года. В ходе работ фактическое использование земли вышло за границы сервитута, установленного для реконструкции. На пашне сформировались технологические проезды общей протяженностью более 2,7 км. На отдельных участках колея достигала 50 см, один из проездов был подсыпан каменным материалом. Площадь трех фактически используемых проездов составила 4 707, 6 850 и 7 633 м² — всего 19 190 м², или 1,919 га.

Фото 4. Технологические проезды к участку реконструкции. Все они расположены в границах ранее установленных публичных сервитутов, однако занятие земель технологическими дорогами их условиями не определено.

Первоначально наличие проездов связывалось с необходимостью обслуживания проходящей вдоль поля ЛЭП, также относящейся к инфраструктуре компании. В дальнейшем основанием для их использования называлось наличие на этой территории ранее установленных публичных сервитутов.

Однако сами сервитуты устанавливают право ограниченного использования земли и не означают ее фактического занятия. Их условия не предусматривали занятие сельхозземель технологическими дорогами. При проведении работ временное занятие земель, их последующее восстановление и возникающие убытки регулируются отдельно.

Таким образом, совпадение проездов с границами ранее установленного сервитута само по себе не означает, что такое использование земли уже им предусмотрено и оплачено. Ограничение права на землю и ее фактическое занятие при проведении работ имеют разные последствия для хозяйства.

Когда плата перестает соответствовать фактическим последствиям

Спор о площади довольно быстро переходит в спор о деньгах. В случае с тремя соглашениями в качестве обоснования возмещения вновь использовался первоначальный отчет об оценке. Но он исходил из временного ограничения земли в период реконструкции и ее последующего возвращения в сельскохозяйственное использование. Теперь тем же расчетом обосновывались долговременные последствия размещения объектов, которые в исходную модель оценки не входили.

В другом хозяйстве ситуация сложилась иначе. Там уже само предприятие заявило об убытках, возникших при реконструкции. В ответ ему предложили подтвердить их размер сведениями об урожайности, выращиваемых культурах, производственных затратах и другими документами. Одновременно оставался неопределенным период самих потерь. Земля после работы тяжелой техники должна пройти рекультивацию, однако сведения о сроках и характере ее восстановления хозяйству не предоставлялись. Вместо этого сообщалось, что проект рекультивации разработан в составе проектной документации и согласованию с собственником не подлежит. Хотя вопрос заключался не в согласовании проекта, а в том, когда сельхозземля снова сможет полноценно использоваться в производстве. 

Возник своеобразный замкнутый круг. Хозяйству предлагалось обосновать размер потерь, но продолжительность этих потерь зависела от обстоятельств, информация о которых находилась у владельца инфраструктуры.

Земельный кодекс при этом разделяет плату за публичный сервитут и убытки от деятельности его обладателя: последние не засчитываются в плату и возмещаются независимо от нее. На практике эта граница размывается двумя аргументами: «это уже учтено в оценке» либо «докажите размер ущерба». В рассмотренных случаях первый не соответствовал предмету первоначальной оценки, а второй возник при отсутствии у хозяйства сведений, определяющих продолжительность самих потерь.

Что остается за пределами судебных решений

Рассмотренные случаи оказались сложными не из-за отсутствия документов. Наоборот, в каждом из них существовали решения об установлении сервитутов, соглашения, схемы, отчеты об оценке и проектная документация. Расхождения становились видны только при сопоставлении этих документов с фактическим использованием земли и технологией сельхозпроизводства. Поэтому вопрос о публичном сервитуте редко остается исключительно юридическим или землеустроительным: одна и та же территория одновременно имеет правовые границы, фактическую площадь использования и производственные последствия для хозяйства.

Практически во всех разногласиях мы сталкиваемся с подменой предмета спора. Вместо ответа на вопрос о фактическом занятии земли следует ссылка на наличие сервитута, вместо оценки реальных последствий работ — на прежнюю оценку, а при обсуждении убытков хозяйству предлагают доказать их размер без необходимых для этого данных.

Анализ судебной практики в пяти регионах Поволжья и Урала показал другую сторону проблемы. В судах регулярно рассматриваются границы и площадь публичного сервитута, размер платы, законность его установления и размещения инфраструктуры.

Но сопоставление судебных дел с практическими ситуациями обнаружило существенный разрыв. Значительно реже в судебных решениях встречаются технологические проезды по пашне, изменение конфигурации обрабатываемых участков, ограничения работы сельхозтехники вокруг наземных объектов, переуплотнение почвы, последствия рекультивации и использование земель за первоначально установленными границами.

Между тем именно вокруг этих обстоятельств возникла значительная часть рассмотренных нами разногласий.

Судебный спор обычно начинается с уже сформулированного требования. Земельная проблема — с того, что реально произошло с полем. Поэтому судебная практика показывает прежде всего споры о юридических границах сервитута и плате, тогда как практика на земле — последствия фактического использования этого права.

Значительная часть рассмотренных нами разногласий до суда не дошла. Вопросы фактического использования земли, последствий реконструкции и ее восстановления продолжают урегулироваться непосредственно с владельцами инфраструктуры.

Для хозяйства принципиально и другое: разбирательство вокруг сервитута само по себе не должно превращаться в новый источник затрат с неопределенным результатом. Поэтому результат такой работы должен иметь для хозяйства конкретное экономическое или имущественное выражение.

Публичный сервитут заканчивается не на бумаге

Для сельхозпредприятия вопрос заключается не в самом наличии публичного сервитута, а в том, соответствует ли ему фактическое использование земли и полностью ли учтены его последствия.

Площадь сервитута, фактическое занятие земли и территория производственных ограничений — не одно и то же. Разница между ними может измеряться гектарами и сохраняться годами.

Рассмотренные нами споры показывают еще одну закономерность: существенные для хозяйства обстоятельства часто обнаруживаются не внутри одного документа, а в расхождении между документами, фактическим использованием земли и сельскохозяйственным производством.

Именно это расхождение в конечном счете определяет, что хозяйство действительно теряет и что должно быть урегулировано с владельцем инфраструктуры.

Автор статьи: Рустам Фахрутдинов — землеустроитель-эксперт. Сопровождает сельхозпредприятия по вопросам публичных сервитутов, временного занятия и последствий размещения линейной инфраструктуры. Работа ведется без предварительного авансирования со стороны хозяйства; стоимость сопровождения привязана к фактически достигнутому и принятому заказчиком результату.

Контакты:
Тел./Макс/Telegram: 8 987 945 46 89
Email: rustamf@inbox.ru
Сайт: https://auditugodiy.ru