Новости аграрного рынка и сельского хозяйства → Каковы новые вызовы земельной реформы [+ВИДЕО]

Есть ли на юге России свободная земля? Почему суды не признают кадастровые ошибки, возникающие при межевании земельных участков? Кто на самом деле распоряжается землёй сельских поселений? Исчерпан ли резерв роста числа КФХ? Эти и другие вопросы стали темой обсуждения за «круглым столом», который прошёл в газете «Крестьянин». 

В ходе острой дискуссии участники мероприятия обменялись мнениями по поводу кадастровой ошибки, которая, по выражению одного из выступающих, приобрела глобальный характер. Что подтверждают многочисленные жалобы, поступающие от собственников и арендаторов земли в редакцию. Массовые неточности при определении границ земельных участков и других объектов обозначили масштаб этого нового вызова земельной реформы. Наложения, пересечения, наползания, задвое­ние – вот далеко не полный набор последствий кадастровых ошибок.

Бесконечные суды по поводу несовпадения фактических границ земельного участка с его границами на кадастровой карте опустошают карманы граждан, но ошибки не исправляют... Что делать? Ответ – в одном из выступлений участника «круглого стола».

Видеозапись выступлений всех участников круглого стола «Новые вызовы земельной реформы» смотрите ЗДЕСЬ>>

Сергей Сергеевич Чужинов, предприниматель, с. Поливянка, Песчанокопский р-н Ростовской области: – На публичной кадастровой карте мой земельный участок одной стороной налагается на земли поселения. Другой стороной, судя по той же карте, участок пересекает границы водного объекта. В действительности на местности ни наложений, ни пересечений нет. Я вижу это каждый день.

Из Росреестра я получил ответ, что сведения, содержащиеся в землеустроительном деле, не соответствуют данным в государственном кадастре недвижимости. Налицо кадастровая ошибка. Исправить ошибку я пытаюсь с 2011 года. Суды кивают друг на друга, а решения нет.

В прошлом году я сделал новый межевой план. Представил документы в кадастровую палату и получил отказ. Дескать, отсутствует обоснование кадастровой ошибки. А на словах сказали: необходимо решение суда в мою пользу. Замкнутый круг.

Есть ли порядок решения этой проблемы?

Алексей Николаевич Кочетков, заведующий Родионово-Несветайским филиалом Ростовской области коллегии адвокатов им. Д.П. Баранова: – Порядок есть, и выстроен он так, что исправить кадастровую ошибку можно. Прежде чем идти в суд, надо обращаться к специалистам. Специалисты в этой области – судебные эксперты. Я обращаюсь к ним и свои иски формирую на основании заключения эксперта. Отказов в судах не было.

Анатолий Степанович Шуткин, глава КФХ «Маяк», Родионово-Несветайский р-н Ростовской области: – А знаете, сколько стоит экспертиза? 40 тысяч!

Кочетков: – Это ещё мало...

Шуткин: – Я должен отдать 40 тысяч, чтобы убрать с моего участка дорогу, которую мне «нарисовали»?! Я стал фермером в 1993 г. У меня свидетельство о праве собственности на землю, выданное земельным комитетом. В свидетельстве значится: пожизненное наследуемое владение. В Земельном кодексе сказано, что все лица, имеющие земельные участки на данном праве, могут бесплатно приобрести эти участки в собственность. Но Росреестр отказывается регистрировать мою землю. Тяжба идёт уже давно. И вдруг на публичной кадастровой карте на моём земельном участке появилась сельская дорога. Что за дорога? Оказывается, та самая, которая на местности проходит на посёлок Кирбитова на 2,69 км выше моего участка. Представляете! Дорога с одного квартала перелетела в другой через федеральную трассу, чтобы устроить мне обременение как основание для отказа в регистрации участка.

Судья мне сказал: надо заплатить госпошлину 23 тысячи рублей, и суд решит ваш вопрос. Я заплатил, дело пошло на рассмотрение, и суд мне отказал во всех правах... Вот смотрите, моя кадастровая выписка 2013 года. На участке дороги нет. А на выписке 2016 года – дорога. Кто это нарисовал? Ни фамилии, ни каких-либо данных... Зато написано, что участок спорный. Был сначала мой, а теперь вроде как уже и не мой. По-русски это называется «отжим земли»...

Кочетков: – Кадастровая ошибка носит глобальный характер. В законе указаны два вида, но по факту их гораздо больше. Исправить кадастровую ошибку можно только в судебном порядке. Обращаться в другие инстанции не имеет смысла.

Шуткин: – Вы не правы. Есть приказ Минэкономразвития России от 27 октября 2016 г. 
№ 679. Там прописан порядок изменения в едином государственном реестре недвижимости сведений о местонахождении границ земельного участка. Приказ требует от должностных лиц Росреестра выявлять и устранять ошибки. Зачем суды?

Кочетков: – Над Росреестром нет контролирующего органа. Росреестр контролирует сам себя, а ворон ворону, как известно, глаз не выклюет. Все реестровые ошибки там выдают за ошибки кадастрового инженера. Поэтому в своих ответах чиновники утверждают, что у них всё правильно. А ваше межевое дело не соответствует координатным точкам. У меня таких примеров больше сотни. Остаётся суд.

Реплика из зала: – Но ведь судьи не имеют специальных знаний...

Кочетков: – Справедливое замечание. Тем не менее порядок действий есть, хотя в каждом случае надо подходить индивидуально. Поэтому и нужны эксперты. 

Реплика из зала: – Очень плохо, когда проблему решает индивидуальный подход. Все случаи кадастровых ошибок должны быть законодательством регламентированы. Тогда и коррупции не будет.

Шуткин: – Кто-нибудь хоть раз наказывал работников кадастровой палаты и Росреестра за кадастровые ошибки?

Кочетков: – В моей практике такого не было. Ваша беда – типичная история. Гораздо хуже тем, кто в 1992 г. отмежевал свои земли и получил право собственности. Розовые свидетельства, помните? Эти люди не обязаны регистрировать право собственности. Достаточно поставить свои участки на кадастровый учёт. Люди это сделали до 2008 года. 

А через несколько лет администрация района отмежевала эти земли и отдала их в аренду. Позже выясняется, что выделенные участки находятся в других местах. Например, у одного фермера земельный участок сельхозназначения на кадастровой карте полностью накрывал хутор Персиановку. Ставишь эти участки на «правильное» место, оплачиваешь экспертизы, а на «правильном» месте уже сидят законные арендаторы или собственники.

Эта ошибка устраняется куда труднее, потому что есть два лица, у которых право иметь земельный участок на одном и том же месте.
Александр Владимирович Марченко, глава администрации Верхнеобливского сельского поселения, Тацинский р-н Ростовской области: – Мы также в Верхнедонском сельском поселении столкнулись с кадастровыми ошибками. В основном это задвоение земельных участков. Когда под разными кадастровыми номерами числится один участок. Мы не можем исправить положение, так как участок имеет два разных адреса. Ситуация влияет на базу налогообложения, которая сокращается. Исправить кадастровые ошибки очень трудно. Из года в год мы обращаемся в кадастровую палату, в Росреестр с просьбой исправить их ошибки, но в ответ получаем отписки.

Виктор Шостко, специальный корреспондент газеты «Крестьянин», ведущий «круглого стола»: – К сожалению, ведомства и организации, имеющие непосредственное отношение к вопросам оформления и использования земли, и в частности к проблеме кадастровой ошибки, уклонились от участия в работе «круглого стола».

Руководство Ростовского областного суда сослалось на загруженность делами. Законодатели аграрного комитета донского парламента не смогли из-за своей повестки. Минимущество Ростовской области посчитало нецелесообразным участие их специа­листа в обсуждении новых вызовов земельной реформы. А представители Кадастровой палаты и Росреестра области отказались сесть за «круглый стол» буквально за пять минут до начала мероприятия. Обещал, но не пришёл и кадастровый инженер, который мог бы рассказать немало интересного из практики межевания.

Михаил Алексеевич Должиков, фермер, г. Новочеркасск: – Я на земле начал работать с 1996 г., мне было 50 лет. Обрабатываю 2,5 га, и до сих пор я не собственник. Это земля бывшей фермы нашего научно-исследовательского ветеринарного института. Тогда, 20 лет назад, директор института попросил меня взять эти 2,5 га с постройками в аренду, чтобы их не растащили. 

Я выкупил все постройки, очистил от камней и зарослей участок и стал работать. Росреестра ещё не было, заплатил, как положено, БТИ и за геодезические работы. А узаконить в собственности не смог. Мне сказали: вас же никто не выгоняет? Ну, так работайте.

Я занялся овощами и виноградом. Мечтал о сыроделии по голландской технологии. Отремонтировал коровник, провёл питьевую и техническую воду. Ни копейки субсидий от минсельхоза не получил. Хотя со своих 2,5 га с современными теплицами я больше двух миллионов рублей в бюджет перечислил.

Отмежевал участок вновь и попытался поставить его на кадастровый учёт. В Росреестре заявили: давайте через суд. Но в суде опять не в мою пользу. Судья утешил: вас же никто не выгоняет.

Что в итоге? Институт от моего участка отказывается. Не хочет или не может выплатить компенсацию за все улучшения и возведённые сооружения. Росимущество, между тем, быстренько прибрало к рукам всё, что я сделал, как государственную собственность. И прислало мне претензию за незаконное обогащение с требованием освободить землю. 

Следом из новочеркасского Росреестра штраф 20 тысяч рублей прислали за отсутствие правоустанавливающих документов. Сразу не заплатил: вдогонку повестка в суд со штрафом в пятикратном размере.

Я дошёл до Верховного суда, и там юристы-аферисты взяли с меня 80 тысяч рублей за обещание решить вопрос. Они сбежали после первого заседания, их ищет Следственный комитет. А в Росимуществе мне говорят: не надо было обращаться в суд. Так бы и работал дальше. Теперь же у нас есть официальный документ, что ты на этой земле никто. 20 лет жизни и трудов семьи остались там.

Виктор Иванович Малый, начальник управления земельных отношений, растениеводства и технической политики минсельхозпрода Ростовской области: – К сожалению есть такая проблема. В Миллеровском районе, например, 2 400 га пашни – бывшая собственность техникума. Земля в федеральной собственности, передать её в аренду нельзя. И полномочий в этом плане у минсельхоза нет. Проблема решается, но очень медленно...

Теперь о неиспользуемых землях. По данным на 1 марта их 63 тысячи 600 га, в том числе пашни – 20 тысяч 200 га, пастбищ – 32 тысячи 600 га и под заброшенными садами – около 10 тысяч га. Конечно, по сравнению с 2,5 га это огромные площади, но в масштабах области всего половина процента. В Дубовском районе, к слову, 16 тысяч 600 га 
неиспользуемой земли, он у нас чемпион по таким землям. Только вот собственник земли, риэлторская фирма ООО «Рассвет», находится в Москве. Закон требует собственника разыскать, уведомить и обязать распорядиться землёй по назначению. Поэтому пашня войдёт в оборот, но не скоро.

Другой пример. В Верхнедонском районе не используется 8 тысяч 300 га. Это небольшие разрозненные участки малопродуктивных пастбищ. Людям предлагают их для сенокошения. Не очень удобно, от жилья далековато, и всё же подвижки есть. В районе уже более 1 000 га в аренду передали. А всего по области в прошлом году введено в оборот 8,5 тысячи га неиспользуемой земли.

Галина Александровна Винникова, начальник отдела земельных отношений, планирования и оборота земель сельскохозяйственного назначения минсельхозпрода РО: – В Ростовской области земля очень востребована. Фактически она вся распределена между собственниками и арендаторами. Есть небольшие свободные площади, которые должны выставляться на открытый аукцион. Понятно, что фермеры не могут участвовать в торгах на равных с крупными хозяйствами. Но есть статья 39.18 Земельного кодекса, которая предусматривает предоставление земельных участков фермерам без торгов. Фермер должен обязательно писать в своём заявлении, что земельный участок ему нужен для осуществления КФХ своей деятельности.

Реплика из зала: – А как фермер узнает, что он может обратиться с таким заявлением?

Винникова: – Есть публичная кадастровая карта. Свободный участок – это белое пятно на карте. Но прежде чем писать заявление, необходимо в муниципалитете узнать, действительно ли это свободная земля. Возможно, у неё есть собственник, который пока не поставил участок на кадастровый учёт и не зарегистрировал право.

Реплика из зала: – Заявление написал, и что дальше?

Винникова: – Администрация обязана дать сообщение в СМИ о свободном земельном участке, который предоставляется КФХ. Фермеры, претендующие на указанный участок, могут участвовать в торгах. Если же в течение 30 дней заявлений от них не поступит, участок без торгов предоставляется первому фермеру.

Марченко: – Мы, как правило, размещаем в СМИ информацию об аукционе. Дублируем сообщение на сайте администрации, и люди всегда в курсе происходящего.

Хочу сказать по поводу выступления фермера Должикова. К сожалению, у нашего суда нет человеческого лица. Настоящий подвижник, 20 лет землю обрабатывал, отдайте ему эти 2,5 га. Так нет же, отдадут тому, у кого полмиллиона в кармане.

Теперь что касается потенциала развития КФХ. Да, сначала было много заброшенной земли. Но постепенно КФХ развернулись, и сегодня почти вся земля обрабатывается. 

Расширяют свои площади те фермеры, которые предлагают лучшие условия. Арендодатели со своими паями уходят к ним. Оборот земли работает на основе конкуренции. А вот животноводческих хозяйств у нас мало. Люди постепенно избавляются от скота, потому что молоко закупают по 15 рублей. Молоко качественное на натуральных кормах. 

Пастбища никому не нужны. Так что в плане животноводства потенциал роста КФХ огромен.

Малый: – Я бы не говорил, что, если рост КФХ остановился в 1996 г., то это какой-то караул. Вспомните, сколько зарастало необработанной земли, сколько было случайных людей, дилетантов, «экспериментов». Со временем всё стало на свои места. Сегодня происходит естественное укрупнение КФХ. У таких хозяйств иммунитет сильнее и возможностей больше в экономическом океане. Хозяйств стало меньше, зато площадей у них прибавилось. Это жизнь, и подъём и падение могут быть.

В животноводстве, действительно, можно тысячи новых КФХ создать. Поддержка сельхозтехники у нас сейчас с уклоном на животноводство, 20% подпитки из областного бюджета.

Мы людей не делим на «больших» и «маленьких». Не говорим фермеру «подожди», чтобы отдать субсидию агрохолдингу. Фермеры дают треть урожая зерна в Ростовской области. Центр выделил средства на программу агролизинга. Мы поделили их поровну, 50 на 50, между фермерами и сельхозорганизациями.

Олег Павлович Шашлов, начальник земельного надзора управления Россельхознадзора по Ростовской, Волгоградской и Астраханской областям и Республике Калмыкия: – 

Наше управление осуществляет контроль на землях сельхозназначения в четырёх субъектах: Ростовская область, Волгоградская, Астраханская и Республика Калмыкия. 

Общая площадь земель – более 23 миллионов гектаров.

Если сделать анализ ситуа­ции в Ростовской области, то можно сказать, что процент неиспользуемой земли незначительный в сравнении с Волгоградской областью или Астраханью. Там цифры гораздо выше. А если взять ещё и среднюю полосу, то там вообще колоссальные цифры. У нас менее 1% не используется, а в Тульской области, в Курске, Калуге – до 20% земель.

Очень печально слышать от фермеров, которые работают на землях государственной собственности, что на данный момент они не могут стать собственниками.

Ряд организаций нашли выход – это договоры совместной деятельности производства. Собственником ты не становишься, аренда тоже в ряде случаев невозможна, но договор о совместном выращивании – доступный инструмент, чтобы продолжать работать на участке госсобственности.

Есть два резерва, которые помогут пополнить банк земли для КФХ. Это земли государственной собственности, которые не используются. С пашней сложный вопрос – практически распределена, а пастбища можно взять в аренду.

Другой вопрос – неиспользуемые земли. Здесь собрались фермеры, которые хотят работать и развиваться. А есть – как во всех субъектах РФ – категория землевладельцев, которая выкупила землю как средство недвижимости, а не средство производства. Такое мы встречали в Морозовском, Аксайском районах, сейчас – в Дубовском. Организуем сейчас проверку в отношении самого крупного владельца неиспользуемой земли в Ростовской области. У него в пользовании 15 тысяч 460 гектаров. 119 кадастровых участков.

Организация, которая приобрела эти земли, находится в Москве, а вид её деятельности не сельхозпроизводство, а риэлторская контора. То есть цель не использование земли, а перепродажа.

Полтора года не используется земля. Сначала не могли найти собственников, сейчас выяснили, где они находятся, и готовимся проводить внеплановую проверку. Подобная ситуация была и два года назад. Организация «Сельхозтехнология» имела 4 тысячи 600 га и не использовала. Петербургская фирма... В итоге мы провели работу, и все эти земли взяли в аренду фермеры, которые живут в Дубовском районе. Часть земель, не отданную в аренду фермерам, забрала сельхозорганизация.

Законодательство изменилось для того, чтобы вводить в землю в оборот. Раньше под изъятие попадал участок, который не использовался более пяти лет (три года неиспользования + два года на введение в оборот), сейчас – чётко три года безо всяких сроков введения в оборот.

Работу по изъятию начали вести в прошлом году. Процесс это не быстрый. После решения суда у уполномоченного органа есть полгода, чтобы провести торги. Средства от продажи участка отдаются прежнему владельцу с вычетом затрат на проведение этих процедур. В торгах прежний собственник не имеет права участвовать.

Есть и другой стимулятор – повышение налоговой ставки. В случае неиспользования земель сельхозназначения ставка повышается с 0,5% до 1,5%. В три раза. В прошлом году в налоговую было направлено 36 материалов, с начала этого года – уже 11.

Сейчас все рычаги направлены на то, чтобы как можно быстрее и активнее ввести землю в оборот. Те собственники, которые не способны самостоятельно обрабатывать, заинтересованы в том, чтобы передать эти земли тем, кто способен это делать.

Ещё одно новшество законодательства. Теперь все надзорные органы в случае получения обращений из администрации и других органов исполнительной власти после мониторингов, выездов, по информации из СМИ вправе применять предостережение о недопустимости правонарушения. Не выписывается штраф, а направляется предостережение – если правонарушение совершается в первый раз. Если повторно – выписывается сразу штраф.

Благодаря активности зернового рынка статус фермера и его благосостояние повысились. Сравните то, что было 15 лет назад, и сейчас. Сегодня все и удобрениями стали закупаться, и техника обновляется. Те, кто был неспособен организовать хозяйство, уже распались, а их земли получили соседние фермеры.
Фото Владимира Карпова