Экспертные мнения → Временное занятие земель сельхозназначения: проблемы и пути решения [+ВИДЕО]
Реклама. ИП Фахрутдинов Р.Р. erid: 2SDnjetxpsi
Ремонт автодороги, установка ЛЭП, прокладка трубопровода – есть много причин, по которым пашня или пастбище может выйти из оборота сельхозпредприятия. Как действовать в этих ситуациях, чтобы избежать экономических и экологических потерь?
Об этом Agrobook.ru поговорил с экспертом в области землеустроительных работ – директором компании ООО «Аудит угодий» Рустамом Фахрутдиновым.
– Рустам Равильевич, со временным занятием сельхозземель так или иначе сталкивались многие аграрии, но давайте сразу определимся, о каких ситуациях пойдет речь. Кому и при каких обстоятельствах могут потребоваться земли сельхозназначения?
– Обратиться к собственнику или арендатору земель сельхозназначения с просьбой о временном их занятии могут разные лица.
Наиболее распространены такие ситуации:
- собственнику смежного участка необходимо обеспечить проезд к своей земле;
- земли сельхозназначения находятся в зоне с особыми условиями использования: например, через участок объекты электросетевого хозяйства, газо- или нефтепроводы и так далее. Владельцу таких объектов необходимо получить доступ к ним;
- при строительстве, реконструкции или ремонте объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения службам необходимо располагать на земле сельхозназначения строительные материалы, технику, временные сооружения;
- на землях сельхозназначения проводятся инженерные изыскания для строительства, реконструкции размещение линейных объектов федерального, регионального или местного значения;
- проводятся геологические работы при разведке недр.
Пожалуй, это основные группы. В силу региональной специфики – в регионах Поволжья большое количество сельхозземель находится рядом с местами добычи нефти и газа – чаще всего мне доводилось принимать участие в ситуациях, когда второй стороной выступали промышленные предприятия, занимающиеся нефтедобычей и транспортировкой нефти или газа.
– Как действовать сельхозпроизводителю, если часть его пашни решили временно вывести из оборота?
– Как правило, когда у компании возникает необходимость во временном занятии земель сельхозназначения, она обращается к собственнику участка с предложением об установлении сервитута и обычно сразу направляет ему проект соответствующего соглашения. Очень важно внимательно изучить проект и ответить на письмо: с момента официального обращения у собственника участка есть 30 дней, чтобы согласиться с предложенными условиями или аргументированно требовать их изменения. Если этого не происходит, то спустя 30 дней потенциальный арендатор может обратиться в суд – я это наблюдал неоднократно – и в суде собственник сельхозземель окажется в слабой позиции. Поэтому важно своевременно отвечать на подобные обращения и предупреждать судебные разбирательства.
Заключение договора аренды является ключевым этапом взаимодействия собственника и арендатора земель. Именно договор аренды определяет условия занятия, стоимость аренды, обязательства сторон по пользованию участком, приемка и возврат земель, в том числе выполнение рекультивации.
Сталкиваясь с необходимостью оформления договорных отношений хозяйства с третьими лицами, очень важно с первых шагов выстроить процесс взаимодействия правильно. В противном случае неправильно выстроенные договорные отношения могут привести не к достойной оплате за занятые земли, а к убыткам, ущербу плодородию.
– О рисках для сельхозпроизводителя хочется узнать больше. С какими проблемами Вам приходилось сталкиваться? Всегда ли стоимость аренды была главной причиной разногласий?
– О стоимости аренды я бы ответил так: в любом споре каждая сторона тянет одеяло на себя. И, по моему опыту, промышленные организации делают это с большей силой, зачастую нарушая баланс интересов. Действительно, аграриям достаточно часто предлагают плату за сервитут заведомо ниже того дохода, который могло бы получить хозяйство, занимаясь на этой земле сельхозпроизводством. Я сталкивался со случаями, когда размер платы в проекте соглашения был в 6-8 раз ниже потенциального дохода от этих угодий.
Но имеют место и другие проблемы. Например, когда арендатор по факту занимает большую площадь, чем указано в договоре. Сейчас мы работаем с двумя похожими случаями: организации, которые занимаются транспортировкой нефти, обратились к моим клиентам за установлением сервитута. После проверки данных, предоставленных ими, мы выяснили, что фактическая площадь земель, которая выбывает из оборота в результате временного занятия, в первом случае была больше заявленной на 30%, во втором – на 100%. Нам удалось добиться согласования именно наших значений.
Другой распространённый риск связан с восстановлением плодородия почвы. Здесь возможны два варианта: либо собственник земель соглашается выполнить работы по восстановлению плодородия почвы за определённую компенсацию, либо арендатор берётся провести эти работы самостоятельно. Во втором случае арендатор может не исполнить свои обязательства: сделать работу некачественно, не в полном объеме, без предоставления отчётных документов. В моей практике встречались и вопиющие случаи, когда в договоре о временном занятии земель сельхозназначения арендатор вовсе «забывал» указать свои обязательства по рекультивации земель.
К сожалению, в своей практике мне приходилось сталкиваться и с самовольным занятием сельхозземель третьими лицами без согласования и оформления договорных отношений. Обычно это происходит таким образом: компания обращается к собственнику участка с просьбой немедленно приступить к работам, потому что «сроки горят»; стороны обсуждают условия устно, могут даже обменяться вариантами договора, но подписание документа затягивается. Земли фактически заняты, но договора как такового нет, а соответственно, нет и оплаты. Собственник сельхозземель задаёт вопрос: «Как же так?», но в ответ никаких внятных объяснений не слышит, потому что, как правило, вторую сторону представляют крупные корпорации с громоздкой структурой, которые не могут реагировать оперативно, и рассмотрение условий договора затягивается на месяцы.
– Почему временное занятие сельхозугодий превращается в проблему для агрария?
– Главная причина, на мой взгляд, заключается в том, что сельхозпроизводители, собственники участков, недостаточно знают свои права и обязанности, нормы и законы РФ, плохо понимают специфику договорных отношений в таких ситуациях. К сожалению, привлечение или наличие юриста в организации не гарантирует, что интересы агробизнеса будут учтены – как раз по той причине, что нужно обладать знаниями и в области юриспруденции, и в области кадастра, и в области землеустройства одновременно.
Не стоит забывать и о том, что заключение договора – это всего лишь первый шаг взаимодействия двух сторон. Уже после занятия земель могут возникнуть проблемы в виде несвоевременной оплаты аренды, использования большей площади, чем оговорено по договору, несанкционированное снятие почв, несоблюдение технических норм по снятию плодородного слоя, некачественно выполненная рекультивация. Зачастую хозяйства не обладают достаточным количеством компетентных кадров для регулярного и своевременного контроля за деятельностью арендатора, не могут своевременно организовать претензионную работу и добиться результата. Обращения по выявленным случаям нарушений остаются без ответа, либо происходит затягивание с ответом, уход арендатора от ответственности. Взаимодействие с потенциальным арендатором должно быть эффективным и аргументированным и на всех этапах – от первого обращения и до возврата земли. К сожалению, с этим сталкивается большинство хозяйств..
– …И тогда на помощь приходит «Аудит угодий»! Рустам Равильевич, как вышло, что, предоставляя услуги в смежной сфере, вы решили углубиться в вопросы временного занятия сельзугодий?
– Действительно, техническое и правовое сопровождение договоров появилось как результат другой услуги, которой я оказывал сельхозпредприятиями – услуги по инвентаризации земельного фонда. В регионах Поволжья, как я уже говорил, большое количество промышленных объектов размещено по соседству с землями сельхозназначения. При проведении инвентаризации, которую мы выполняли с помощью аэросъемки, мы уточняли реальную площадь сельхозугодий и выявляли нарушения правил землепользования. В том числе, разбирались со случаями несанкционированного занятия земель наземными объектами – линиями электропередач, проездами, трубопроводами. Изначально наши услуги были ориентированы на выявлении подобных нарушений. Но потом встал вопрос, что делать с землями, которые используются не по назначению, как оформлять наземные объекты, не стоящие на учёте, и выстраивать отношения с собственниками этих объектов.
Мы стали развивать компетенции в сфере землеустройства, экологии, законодательства, углубились в суть претензионной работы, более глобально взглянули на эту проблему. Некоторые клиенты, с которыми я работаю уже несколько лет, предложили на постоянно основе оказывать техническое и правовое сопровождение по договорным вопросам. И вот за плечами уже три года подобной работы, мы обследовали более 10 тысяч гектаров сельхозугодий, выявили около 400 гектаров нарушений, в том числе обнаружили незаконно стоящие наземные объекты на площади 103 га, нарушение плодородного слоя почвы на 163 га, загрязнение почвы на 63 га. Кроме того, мы выявили земли, доступ к которым для сельхозпроизводителя был ограничен из-за наличия наземных объектов. Площадь таких земель в общей сложности составила свыше 70 га. Эти площади были включены в состав арендуемых земель. Все нарушения были урегулированы, а сельхозпредприятия стали получать справедливую компенсацию за нарушенные земли или восстановление плодородия почв. Результаты были достигнуты путем проведения переговоров и в досудебном порядке.
– Какую поддержку может оказать «Аудит угодий» аграриям, если речь идёт о временном занятии земель сельхозназначения?
– Мы оказываем различные виды поддержки собственникам сельхозугодий – от устной консультации до полного сопровождения договоров, с первого обращения и до возврата земли собственнику.
Наша работа может быть организована удаленно, в тесном взаимодействии с представителями заказчика. В таких случаях мы ведём переписку с арендатором и даём методические инструкции агроному хозяйства. У нас имеется такой опыт. Такая работа дает несомненный эффект, поскольку происходит, в том числе, повышение компетенций и ответственности сотрудников заказчика.
Контакты для связи:
тел: +7-987-945-46-89