Жизнь на селе → Аренда – в залоге. Пайщики чуть не поплатились за чужие грехи
Эта история, похожая на вроде бы небольшую, но оттого не менее болезненную для её участников драму, тем не менее выглядит неким символом происходящих на селе перемен, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения.
Да-да, тех самых, о которых есть специальный федеральный закон. И вот какой оборот, от которого их спас суд, чуть было не случился с несколькими земельными участками на полях Чертковского района Ростовской области, которые – участки – до недавних дней находились и сейчас находятся в общем владении их собственников...
Бывшая сельхозартель, а теперь СПК (колхоз) «Победа», что в отдалённом хуторе Павловка Чертковского района, попал в сложное финансовое положение. Взяли кредит в банке, но, как ни бились, расплатиться с долгом не смогли. Банк подал ко взысканию. И директор кооператива В. Головко не нашёл ничего лучшего, как заложить в том же банке право на аренду этих самых участков.
Ладно, была бы это его, СПК, собственность – нет, земля чужая, крестьян, ставших собственниками земельных долей в ходе происходившей в стране аграрной реформы. Ну, банк понять можно, он сам потом, когда дело дошло до судебного разбирательства, объяснил мотивы своих действий в апелляционной жалобе на решение суда: «...принятые меры, направленные на обеспечение иска, являются гарантом сохранения конкурсной массы должника и предмета залога ОАО КБ». Вот до чего дело дошло: на горизонте замаячил грозный призрак банкротства хозяйства, и банк, естественно, озаботился защитой своих интересов.
Но и долевые собственники – не лыком шиты! – вовремя усмотрели опасность для своих интересов. Договор аренды они заключили с сельскохозяйственным производственным кооперативом – СПК (колхоз) «Победа» в 2008 г. на пять лет, чин по чину зарегистрировали его в установленном законом порядке, а теперь, в августе 2013 г., когда разгорался этот конфликт, аренде земельных участков кооперативом (колхозом) как раз подходил конец. И что было бы, если бы владельцы земельных долей прозевали бы этот срок?
В статье 621-й Гражданского кодекса Российской Федерации, часть вторая, говорится: «Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (подчёркнуто мною. – Прим. авт.) (статья 610)». А собственникам земли, арендодателям, этого не хотелось, особенно когда им стало известно, что их земельные участки арендатор, то есть СПК (колхоз), заложил в банке, чтобы как-то отдалить угрозу банкротства. Мало того, в решении суда, не Чертковского, куда они следом подали иск, а другого, по месту расположения банка, был весьма неприятный и даже опасный для собственников земельных долей пункт обеспечения кредита: запретить Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области проводить регистрационные действия по расторжению договора аренды земельных участков с такими-то кадастровыми номерами (как у наших собственников долей), а также запретить тому же управлению проводить регистрационные действия по заключению новых договоров аренды тех же земельных участков. Иными словами, людей связали по рукам и по ногам! Ни расторгнуть старый договор, ни заключить новый...
Они справедливо решили, что тем самым нарушаются их законные права и интересы. Но хорошо, что селяне успели к тому времени «подстелить соломки» – договорились друг с другом и направили письменное уведомление о расторжении подошедшего к концу (!) договора аренды их земельных участков арендатору – СПК (колхозу) «Победа». Директор кооператива В. Головко принял этот документ и в тот же день наряду с собственниками долей арендованных СПК (колхозом) земельных участков подписал акт приёма-сдачи им этого имущества – земли. И никто тогда, вплоть до обращения дольщиков в суд, не оспорил эту передачу (это потом отметил и суд, и апелляционная инстанция!). Тем не менее, несмотря на возражения, их земля, по сути, а юридически право на её аренду оказалось в залоге у банка. За чужие грехи!
И тогда шестеро – Алейников, Баранов, Бойченко, Брицин, Колюка и Головятенко – подали исковое заявление в Чертковский районный суд (тут сделаем для памяти небольшую заметку) к банку, СП (колхозу) «Победа» и его директору В.А. Головко, чтобы суд освободил их от обременения их земельных участков запретом управлению Росреестра по Ростовской области проводить упомянутые регистрационные действия. Чертковский суд удовлетворил эти требования в основной их части. Банк не согласился и подал апелляционную жалобу. Рассмотрев её, коллегия Ростовского областного суда... отменила решение суда Чертковского.
Тут впору изумленно воскликнуть: «Как? Почему?» Но не будем спешить. Коллегия отменила благоприятное дольщикам решение по формальному принципу: отменить обременение по иску дольщиков мог только тот суд, который наложил его, а Чертковский суд в этом случае не имел такого права. Следом коллегия областного суда рассмотрела иск шестерых по первой инстанции и решила спор в их пользу, признав незаконность запрета органам Росреестра регистрировать расторжение договоров аренды и заключать новые подобные договоры собственникам земельных долей, обратившимся в суд за защитой своих прав и освободив их земельные участки от прежнего обременения. Что же помогло такому решению?
Статья 54-я закона «О залоге», где говорится: право с определённым сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия. И в договоре о залоге права аренды СПК (колхоз) «Победа» с банком, кстати, был пункт 1.8: предмет залога предоставляется залогодержателю в пределах срока действия договора аренды земельного участка такого и такого при множественности лиц на стороне арендодателя. Но суд при обеспечении договора залога это почему-то не заметил. Почему истцы-крестьяне и предъявили к нему претензии, что он недостаточно вник в договор аренды их участков. Наверное, поэтому и банк при апелляции бился за то, чтобы доказать: общего собрания по поводу расторжения договора аренды с СПК (колхозом) «Победа» у дольщиков не было, а значит (вспомним статью 621 ГК РФ, а именно её вторую часть!) не было и решения о расторжении аренды, уведомление же (с которым, напомним, согласился и директор СПК Головко) – лишь намерение о таком расторжении. Однако коллегия, как до того и Чертковский суд, пришла к мнению, что письменное уведомление – это и было решение о расторжении договора аренды. А раз договор аренды пришёл к концу, то и отдавать право на неё в залог никак нельзя.
Александр ИСАЕВ
Р. S. Как же дальше сложилась судьба СПК (колхоза) «Победа», его членов и дольщиков, сдавших когда-то ему в аренду свои земельные доли? Я позвонил в Чертково в администрацию района, на мои вопросы ответил заместитель главы по сельскому хозяйству Евгений Котенков.
– Евгений Сергеевич, как обстоят сегодня дела в СПК (колхозе) «Победа»?
– Этого кооператива уже нет.
– Обанкротился?
– Да.
– Когда же?
– Года полтора-два назад.
– А люди?
– Передали свои земельные доли другому хозяйству – ООО «Дон-агро».
Вот такой оборот!.. Земля и люди работают в другом хозяйстве, люди живут за счёт её плодородия и своего труда. Пример тех сложных, противоречивых, подчас драматических, как в Павловке, процессов, происходящих на селе, наводящих на горькие порой раздумья, заставляют искать – и находить! – выход даже из тупиковых ситуаций.