Жизнь на селе → На Ставрополье фермеры оказались под угрозой земельного передела из-за ошибки райсовета

В Ставропольском крае несколько десятков хозяйств лишились преимущественного права из-за промаха районного совета. Конфликт разгорелся в Кировском городском округе: местные чиновники отказывают аграриям в продлении договоров аренды на участки, которые находятся в государственной собственности. Землю собираются выставить на аукционы, только победить в них небольшие хозяйства вряд ли смогут: стоимость аренды после публичных процедур становится заоблачной. О проблемах, с которыми столкнулись фермеры Кировского округа (ранее назывался Кировским районом), «Крестьянину» рассказал глава КФХ «Вита» Владимир Потёмкин.

В аренде у Владимира Ивановича был участок – 100 га государственной земли. Договор на него Потёмкин заключил девять с половиной лет назад. Работал, развивался, в этом году накупил техники на три миллиона… В общем, рассчитывал работать и дальше, пока местный отдел имущественных и земельных отношений не объявил, что землю у Потёмкина заберёт и выставит на торги. И если Владимир Иванович намерен работать и дальше, он может поучаствовать в аукционе.

В преимущест­венном праве Потёмкину было отказано.

Аналогичные письма, как позже выяснилось, получили и другие сельхозпроизводители округа – практически все, кто арендует землю у муниципалитета.

Власти взяли решение обратно

Причина, по которой хозяйства сгоняют с насиженных мест, оказалась простой и сложной одновременно.

В 2006 году администрация Кировского района решила поделиться частью своих полномочий с администрациями поселений. В частности, с районного уровня на уровень поселений передали право распоряжения землёй, государственная собственность на которую не разграничена. Передача полномочий была закреплена в решении Совета Кировского района от 04.07.2006 № 136 (Совет в то время состоял из глав поселений и депутатов муниципальных образований).

В принципе, никакого криминала в решении Совета Кировского района не было. Идею о том, чтобы поселения могли распоряжаться государственной землёй, обсуждали во многих регионах России. Но для того чтобы передать поселениям такие полномочия, требовалось на федеральном уровне изменить несколько законодательных актов – в частности, Земельный кодекс и федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». Такие изменения были приняты только в 2014 году, вступили в силу в 2015 году – и только с этого момента органы местного самоуправления поселений получили законные основания распоряжаться государственной землёй.
Иными словами, Совет Кировского района предвосхитил время: решение № 136 противоречило законам РФ, и его пришлось отменить. Произошло это только в 2012 году.

Однако вернуть всё на круги своя не получилось. Потому что в период, пока решение № 136 действовало (то есть с 2006 по 2012 год), поселения Кировского района успели заключить несколько десятков договоров аренды земли. Разгребать эти «последствия» неправомерного решения № 136 почему-то никто не стал. Аграрии обрабатывали участки, как и прежде; чиновники их не дёргали – не расторгали договоры, не требовали как-то их переоформить. Платишь по графику – да и хорошо.

Чем страшен аукцион

Так и Потёмкин – работал почти семь лет, не подозревая о зыбкости своего положения. Радовался, что смог получить льготный кредит на три миллиона рублей, купил чизель, сеялку, дискатор…
И вот пожалуйста.

– Они мне пишут, что поселение не имело права распоряжаться землёй, и потому мой договор является ничтожной сделкой, – говорит фермер. – Сами напортачили, а фермеры теперь страдать должны. Я землю обрабатывал, вовремя платил, не имел нареканий со стороны государственного земельного надзора – так почему меня лишают преимущественного права?
 
Если участок выставят на торги, Владимиру Ивановичу придётся закрывать хозяйство. Потому что эти 100 га – единственная земля, которая у него осталась.

Три года назад фермера попросили освободить другой участок, площадью 129,9 га. Потёмкин собирался идти на торги, но ему объяснили, что земля уже обещана казакам, а они имеют право получить участок без аукциона.
Казаки, впрочем, участком так и не воспользовались: спустя шесть дней после заключения договора аренды переуступили свои права третьему лицу, фермеру Кирилову. Но обход публичных процедур не удался: прокуратура быстро вмешалась и расторгла незаконную сделку. Теперь уже муниципалитету пришлось выставить землю на торги.

За право арендовать участок боролись 18 претендентов, начальная цена к концу аукциона выросла в 12,5 раза. Победитель предложил за право аренды более 2,7 миллиона рублей в год.
– Я перестал поднимать карточку, когда цена за гектар перешла семь тысяч рублей, – вспоминает Потёмкин. – Итоговая стоимость дошла до 21 тысячи за гектар. Я не знаю, что надо выращивать на этом участке, чтобы платить такие деньги!

Ничтожная сделка без последствий

«Крестьянин» попросил администрацию Кировского городского округа прокомментировать письма, отправленные фермерам муниципалитета.

Замглавы администрации Геннадий Царанюк объяснил, что факт ничтожности договоров аренды, которые были заключены с 2006 по 2012 год, был установлен судами – и перечислил несколько арбитражных дел. 
– Владение участками на основании ничтожного договора аренды не даёт аграриям преимущественного права на заключение нового договора аренды, поскольку ничтожная сделка не несёт юридических последствий, – повторил Царанюк слова из судебных решений.

В целом Геннадий Сергеевич дал исчерпывающее объяснение, почему администрация, чтобы устранить последствия неправомерного решения, теперь вынуждена отказывать в аренде без торгов.

Впрочем, на вопрос, почему власти в течение семи лет не предпринимали мер, чтобы сделать «ничтожные» договоры законными, не ответил.

Каков будет исход?

Права аренды на государственную пашню из-за оплошности Совета района лишились ООО «Зубр» (ст. Зольская), ИП Кузин П.И. (пос. Комсомолец), фермерское хозяйство «Гавришово» (Новопавловск), ООО «Кавказ» (ст. Советская), кооператив «Дельта» (п. Фазанный), ООО «Меркурий» (Ессентуки). Под вопросом будущее остальных сельхозпроизводителей Кировского района.

Два хозяйства – ООО «Рось» и ООО «Надежда» из станицы Советской – уже обратились в суд. Они требуют признать незаконными действия администрации и обязать её заключить договоры на новый срок без торгов – на основании тех самых якобы «ничтожных» договоров.

– Ждём, какими будут решения. Если удастся выиграть, будем по аналогии возвращать преимущественное право и другим землепользователям, – рассказала глава юридичес­кого агентства «Август» Татьяна Труфанова. – К нам обратилось шесть хозяйств, но вообще с этой проблемой столкнулось гораздо больше сельхозпроизводителей.

Есть ли у фермеров шанс? Пока не ясно. Хозяйству «Надежда» в первой судебной инстанции иск удовлетворили, но Татьяна Анатольевна говорит, что радоваться рано – предстоит пройти ещё апелляцию и кассацию. 

– Мотивированное решение (то, где суд перечисляет доводы) мы ещё не получили. Думаю, суд принял во внимание наши доводы: мы говорили о том, что администрация ссылается на недействительность сделки, хотя принимала исполнение этой сделки, – рассказала Татьяна Труфанова. – Иными словами, администрация несколько лет вела себя так, как будто договор аренды был законным: не требовала освободить участок, принимала оплату. Они не должны были этого делать, если действительно считали сделку ничтожной.