Разное → В тисках кадастровой ошибки
Что делать, если фермерское поле накрыло село или приусадебный участок ушёл к соседу
В начале апреля в редакции газеты «Крестьянин» прошёл «круглый стол», посвящённый новым вызовам земельной реформы. Острая дискуссия развернулась по поводу проблемы кадастровой ошибки, которая, по выражению одного из выступающих, приобрела глобальный характер. Так определил масштаб проблемы несовпадения фактических границ земельных участков с их границами на кадастровой карте Алексей Николаевич Кочетков, заведующий Родионово-Несветайским филиалом Ростовской областной коллегии адвокатов им. Д.П. Баранова.
Выступление действующего опытного юриста в сфере земельных отношений вызвало живой интерес присутствующих. Алексей Николаевич любезно согласился ответить на вопросы нашего корреспондента.
– Алексей Николаевич, за «круглым столом» в редакции «Крестьянина» вы сказали, что проблема кадастровой ошибки имеет глобальный характер. Уточните, что вы имеете в виду?
– Во-первых, эта проблема рукотворная, и создавалась она в основном до 2008 года. Во-вторых, в настоящее время мы имеем дело с её последствиями, и масштаб их пока окончательно не обозначился. Именно поэтому кадастровый учёт ещё далёк от завершения.
– В целом по стране?
– Разумеется. Коллеги звонят мне отовсюду. Сейчас москвичи консультируются со мной по вопросам кадастровых ошибок. Проблема развивается и усугубляется с земельными участками, поставленными и не поставленными на кадастровый учёт в предыдущие десятилетия.
– Кадастровые ошибки копились, но до поры до времени они не мешали постановке на учёт новых участков. Почему?
– На кадастровых картах были белые пятна (свободные места). Межевание носило заявительный характер. Человек обращался к кадастровому инженеру, и тот предлагал: давайте упростим процедуру межевания, вы же всё равно знаете границы своего земельного участка. В итоге межевое дело формировалось не так, как положено, и участок изначально ставили на кадастровый учёт с ошибкой.
– Выходит, проблема создавалась собственниками участков и кадастровыми инженерами?
– Я считаю, что больше всех виновен контролирующий орган, те, кто принимал документы без должной проверки, ставил участок с кадастровой ошибкой на кадастровый учёт и регистрировал его. Обратите внимание, проблема кадастровой ошибки накрыла преимущественно сельскую местность. Потому что человек, проживающий в хуторе или станице, полностью занят своим хозяйством, выживанием. Он доверяется кадастровому инженеру и не предполагает, чем может обернуться согласие с ним...
– Ну не всегда же кадастровый инженер стремился упростить межевание?
– Конечно... Ошибки возникали и в силу неподготовленности самих кадастровых инженеров. К тому же ещё не было специальной всеобщей компьютерной системы. Они не работали в сети. У каждого была своя программа.
– Означает ли это, что при последующих межеваниях земельных участков предыдущие результаты практически не учитывались?
– Да, публичной кадастровой карты тогда не было. Каждый кадастровый инженер создавал свою базу. Земельный комитет упразднили, и его функции исчезли вместе с ним. Ни кадастровая служба, ни юстиция, впоследствии Росреестр, не стали правопреемниками земельного комитета. Например, Росреестр неоднократно заявлял, что не является правопреемником земельного комитета. Дескать, у нас есть только журнал выдачи свидетельств о праве собственности. Межевые дела, координаты, границы и тому подобное – это не к нам. А к кому? Неизвестно. Именно поэтому проблема кадастровой ошибки имеет глобальный характер.
– Как это происходило?
– Допустим, в 2002 г. кадастровый инженер отмежевал на улице первый участок. Установил его координаты так, как смог, исходя из сведений и приборов, которые имелись на тот момент. У тех приборов была существенная погрешность на 20-30 см в сторону. Участок так и стал на кадастровый учёт – со сдвигом на соседа. Сосед пришёл к тому же кадастровому инженеру. Он отмежевал его участок с отсчётом от сдвинутых координат. Сдвиг составил уже 40-60 см. И так далее. А в конце земельные участки съехали с улицы и наложились как угодно и на что угодно. Понятно, кадастровый инженер недобросовестный, но где контроль? Если вы посмотрите на карту с фотосъёмкой, где дома и заборы, вы увидите, что линии земельных участков сдвинуты и перемешаны как попало. Значит, каждый кадастровый инженер не исправлял свою ошибку или ошибку коллеги, а просто ставил участок на любое свободное место. Иногда даже по частям в разные места.
– Разве закон не предусматривал ответственность кадастровых инженеров?
– Нет, не предусматривал. Только после того, как в закон внесли изменения, появилась возможность лишать кадастрового инженера аккредитации. Три раза отказали в регистрации твоих межевых дел – ты больше не кадастровый инженер. С этого момента (после 2010 г.) количество кадастровых ошибок заметно уменьшилось.
– С какой кадастровой ошибкой вы имеете дело в настоящее время?
– Сейчас у меня в работе дело по ситуации в хуторе Персиановка. В хуторе ни один владелец приусадебного участка не может поставить его на кадастровый учёт и зарегистрировать в Росреестре. Потому что фермерское поле полностью накрыло хутор. Это явная кадастровая ошибка. Если земля сельхозназначения накрывает населённый пункт, Кадастровая палата по закону может ставить участки на свои места, невзирая на наложения и пересечения, но почему-то она это не делает...
– А что же фермер?
– Он сам не знал о наложении своего поля. Узнал, когда к нему явились возмущённые хуторяне. Участок фермера находится за 2 км от хутора. Межевое дело сделано ещё в 2005 г. Фермер спокойно работал, и вдруг сюрприз. Теперь сотрудники Росреестра дают в суде показания. Дескать, в 2008 г. в связи с изменением программы и введением единой сети, когда начали ставить участки по тем координатам, которые указаны в их межевых делах, получилось наложение. То ли приборы подвели, то ли кадастровые инженеры, но только не мы...
– Люди жалуются, что суды не признают факты кадастровых ошибок. Что за этим кроётся?
– Ситуации бывают разные. На решение суда может повлиять недобросовестная экспертиза. И судья стал её заложником. Оснований назначить другую экспертизу у него нет, так как отсутствует необходимая информация. Судья вынужден выносить решение, даже видя на карте, что это не так. Но вообще мы не имеем права рассуждать на такую тему. В каждом случае важна конкретика.
– В вашей практике встречались сложные кадастровые ошибки?
– Были даже парадоксальные...
– Расскажите.
– Фермер Дунин обрабатывал участок общедолевой земли с 1992 г. Как вдруг получает иск о взыскании с него неосновательного обогащения и упущенной выгоды за три последние года в размере шестизначной суммы. Фермер в ужасе! Как же так! Вот моё свидетельство, постановление главы района, договор и другие документы. Что за иск? Откуда?
Выяснилось, что глава района вынес постановление о формировании муниципального земельного участка. Кадастровый инженер изготовил межевое дело по этому постановлению, в котором было чётко прописано местоположение участка: на 100 метров северо-западнее хутора Плотоивановка. А на кадастровый учёт земельный участок поставили на 100 метров юго-восточнее хутора и накрыли участком поле фермера Дунина. После чего районная администрация передала муниципальную землю в аренду одному господину из Ростова. Тот увидел, что на участке работает фермер, но промолчал. Этот господин в роли арендатора аккуратно платил районной администрации арендную плату и выжидал. А через три года выставил иск фермеру как будто он незаконно использовал арендуемую землю.
Росреестр долго не давал нам документы, мотивируя тем, что они не правопреемники и у них нет первичной документации. Но суд удовлетворил наше ходатайство и истребовал все документы. Оказалось, всё есть. Руководитель отдела Росреестра принесла в судебное заседание кадастровую карту с первичной документацией. И стало ясно, что муниципальный участок поставили на кадастровый учёт на общедолевой земле фермера.
– Там на публичной кадастровой карте было белое пятно?
– Пятно было, но дело не в этом. Межевое дело фермерского участка было изготовлено до 2000 г. По закону Кадастровая палата и Росреестр обязаны были ставить на учёт и регистрировать такие участки автоматически. Но проигнорировали требование закона.
– И создали ситуацию, связанную с возможностью мошенничества?
– Здесь пограничная ситуация. Схема связана с мошенничеством, но доказать умысел невозможно, если только господин сам не признается. Поэтому уголовного состава здесь нет. Однако есть такое юридическое понятие, как недобросовестное поведение. Автор иска воспользовался ситуацией, повёл себя недобросовестно.
– Собственники участков по понятным причинам не хотят платить за исправление кадастровой ошибки. Ведь ошибка не их вина...
– Это неправильная позиция. Заплатите эксперту положенную сумму, и он вам сделает адекватное заключение. Установит все координатные точки, выявит несоответствие. И вы пойдёте в суд с готовым заключением.
– Без эксперта никак?
– Все земельные споры разрешаются только в судебном порядке. Следовательно, необходимо заключение специалиста. Но не всегда. Если спорят две стороны, то, в принципе, можно договориться. Я обычно предлагаю соседям пригласить кадастрового инженера. Он посмотрит межевые дела и скажет: у вас должно быть вот так, а у вас вот этак. И по обоюдному согласию он исправит межевые дела. Естественно, за плату. Зато без эксперта и, возможно, без суда. Бесплатно обязан исправить ошибку тот, кто её допустил.
– Если улица сикось-накось стоит, как быть?
– Практика показывает, что улица договариваться не хочет и не может. А закон в таком случае не даёт права кадастровому инженеру и Кадастровой палате самостоятельно устранять кадастровые ошибки, связанные с изменением границ. Только суд.
– Насколько важно для суда заключение эксперта?
– Когда кадастровая ошибка явная и спора нет, то оно не обязательно. Достаточно заключения кадастрового инженера. Сложность в том, чтобы выявить кадастровую ошибку, а доказывать – это уже процесс. Дальше действует процессуальное право...
– Для селян процессуальная составляющая проблемы признания и исправления кадастровой ошибки за пределами их восприятия. Они её не понимают и не учитывают в своих попытках добиться результата...
– Селянам не надо понимать. Им надо просто прийти на консультацию. У нас для отдельных категорий лиц предусмотрены бесплатные консультации. Это пенсионеры, инвалиды, участники ВОВ и боевых действий, несовершеннолетние, малоимущие (те, у кого доход ниже прожиточного уровня). Два адвоката, Андрей Иванович Ренин и Пётр Григорьевич Морозов, оказывают таким клиентам бесплатные услуги.
– Вы за «круглым столом» сказали, что в Ростовской области только три сильных эксперта. Кто они?
– Я не хочу их рекламировать.
– Можно узнать, сколько у нас экспертов вообще?
– Экспертов много, но я работаю только с тремя организациями. Так сложилась моя судебная практика на протяжении 10 лет. Их заключения суды, как правило, принимают.
– Кто такой эксперт? Что-то вроде кадастрового инженера?
– Нет. Это человек, имеющий специальные познания. У него лицензия, аккредитация. Он работает в одной из организационно-правовых форм, например ООО.
– Как найти эксперта?
– Разными способами. Проще через интернет. Набираешь запрос на специалиста по кадастровым работам. У каждого есть свой сайт. Потом в поисковике набираешь отзывы о нём. Дальше ваш выбор одного из них, конкретного эксперта. Конечно, есть и государственное экспертное учреждение...
– Это в Ростове на улице Ленина?
– Да, но я туда не обращаюсь, у них большая загруженность, надо ждать минимум полгода. Хотя им верят все суды. Если в судебном споре два негосударственных эксперта предоставят противоположные заключения, суд назначает экспертизу в государственной организации.
– Вот собственник земельного участка жалуется: несколько раз обращался к кадастровым инженерам. Каждый раз платил – и всё без толку. Что тут не так?
– К кадастровому инженеру надо обращаться один раз. Он должен установить факт кадастровой ошибки, и всё. То есть несоответствие данных межевого дела, публичной кадастровой карты и реального местоположения участка. Дальше его собственнику надо прийти с документами к нам. Мы изучаем материалы и устанавливаем, кто допустил ошибку. Бывает, в межевых делах координатные точки указаны правильно. Они соответствуют точкам на местности, но не соответствуют границам, нанесённым на кадастровую карту. На карте точки сдвинуты. Это ошибка Кадастровой палаты. Инженер Кадастровой палаты, который переносил координаты с межевого плана на карту, допустил ошибку. Право собственника нарушено Кадастровой палатой. В этом случае мы обращаемся в Кадастровую палату, чтобы она сама изменила координаты, устранила допущенную ошибку.
– А если в ответ отказ?
– Собственник участка может обратиться в суд с административным иском к кадастровой палате. Суд обяжет её внести изменения в кадастровую карту. Если же Кадастровая палата попытается оспорить заключение кадастрового инженера, тогда слово за экспертом.
Разнообразие кадастровых ошибок велико, и в каждом случае надо подходить индивидуально.
– Вы сталкивались с тупиковой кадастровой ошибкой? Как с задачей, не имеющей решения?
– Если возникают правоотношения, тупиковых ошибок быть не может. Но бывают уникальные. Вот такая, например. Некая женщина в своё время купила земельный участок в Родионово-Несветайской слободе и поставила его на кадастровый учёт без определения границ. В прошлом сельские администрации часто ставили участки на учёт таким образом, чтобы взимать налоги. На карте такой участок обозначали просто точкой. Позже та же самая администрация предоставила инвалиду М.Г. Степаненко муниципальный участок для строительства жилья. Маргарита Георгиевна поставила участок на кадастровый учёт, заключила договор аренды, заплатила за аренду, но начать стройку не смогла. Как выяснилось, собственница «точки» следом провела межевание и её участок частично вклинился в земельный участок Степаненко. Возник земельный спор. Женщина обратилась в Кадастровую палату, и её специалисты сделали недобросовестное заключение. Глава администрации мог решить проблему просто: на основании письма Кадастровой палаты внести в предыдущее постановление изменения в границы участка Степаненко. Пусть бы у Маргариты Георгиевны на две сотки стало меньше, для неё это не принципиально. Вместо этого глава администрации отменил постановление об утверждении схемы земельного участка Степаненко. Причём за день до суда. Мало того, в своём постановлении об отмене утверждения схемы участка глава администрации указал, что оно вступает в силу с момента его подписания. А это недобросовестные действия. Данный документ может вступить в силу только с момента его опубликования. Тем самым глава администрации лишил Степаненко права обжаловать недобросовестное постановление. На следующий день суд на основании этого постановления исключил сведения об участке Маргариты Георгиевны из Росреестра, в том числе и сведения о заключённом договоре аренды. Но сам договор не признал недействительным. В итоге – уникальная ситуация. Есть действующий договор аренды с её оплатой, а предмета договора, то есть земельного участка – нет. Степаненко, узнав, что у неё отобрали участок, умерла в больнице. Это один из самых сложных случаев кадастровой ошибки. Попытка придать законный вид незаконным действиям. Дойду до Верховного суда.