Жизнь на селе → Скидка на погрешность: донскому фермеру урезали участок и добавили соседей
Для человека со стороны словосочетание «безграничное поле» – это просто красивая метафора. А Вячеслав Казанников из Белокалитвинского района Ростовской области в этих словах уже несколько месяцев не видит ничего поэтического. Поле с не уточнёнными границами стало камнем преткновения между ним и администрацией района: стороны никак не могут договориться, есть ли на карте Коксовского поселения место для двух новообразованных участков.
Собрание вас не забудет!
Созваниваюсь с Вячеславом Дмитриевичем и постоянно застаю его в дороге: то он мчится к юристу, то в прокуратуру, то на встречу в районный комитет по управлению имуществом. А ведь мог бы сейчас спокойно убирать урожай на своих (арендованных) 68,5 гектара земли. Не случись в 2005 году той роковой ошибки…
– Нас было много таких, выделяющихся. Выступали на общем собрании, определяли, кто в каком месте получит землю. Со мной на этом берегу Северского Донца, где раньше на огородах работала третья бригада колхоза «Восход», должны были выделить свои доли ещё пять человек. Проголосовали «за», всё было в порядке... Пока не принёс папку документов в юстицию.
Государственный регистратор внимательно изучил все бумаги и вернул их Казанникову. Оказалось, вскрылась недоработка с протоколом общего собрания. В нём секретарь собрания по каким-то необъяснимым причинам забыл указать имена Казанникова и его будущих арендодателей. Всех остальных записали, а их почему-то пропустили.
– Хотя собрание проводилось, и мы там присутствовали – кто сам, за кого доверенные, – утверждает фермер.
Вячеслав Казанников не раз обращался к юристу ООО «Молагро» (именно эта организация брала в аренду земли пайщиков) и спрашивал, как исправить ошибку. Ему советовали не волноваться: мол, когда будет следующее собрание, мы вас точно не забудем!
И Казанников успокоился. План территории был у него на руках, в кадастровой палате участок с декларированной площадью 68,9 га на учёт уже поставили и присвоили кадастровый номер «280». Так что свои границы (которые в кадастре значились как «неуточнённые») фермер знал, а договор аренды с земляками можно было заключить всего на год, чтобы не регистрировать сделку в юстиции.
Так всё и сделали. Думали, на первое время. А между тем, до следующего общего собрания пришлось ждать почти десять лет.
Огород под дачи?
За это время у бывшего СПК «Восход» поменялся инвестор, и земли отошли в аренду компании ООО «Велес». Казанников названивал им регулярно – всё спрашивал, когда он сможет получить протокол и узаконить землю. Наконец, в марте 2015 года «Велес» вручил Казанникову необходимый документ.
– Поскольку на кадастровом учёте стоял участок с декларированной, а не реальной площадью, я решил уточнить границы и оформить всё, как полагается, – объясняет фермер.
Но кадастровый инженер развёл руками: «Я могу отмежевать ваш участок, только вам его не узаконят». И ткнул пальцем в кадастровую карту, где между рекой и пашней Казанникова, которая всегда примыкала к воде, вырисовались два прямоугольника. Один из них предложен в аренду Т.Н. Есиной, второй – Н.Х. Агуреевой. Обеим – для сельскохозяйственных работ.
Как выяснилось, два новых участка с номерами «1979» и «1983» сформировал комитет по управлению имуществом (КУИ) Белокалитвинского района. Выделены они были «из свободных земель».
– Я четвертый месяц доказываю, что свободной земли между моим участком и Северским Донцом нет! – негодует фермер. – И так было всегда – огород «Восхода» примыкал вплотную к воде. Получается, эти два новых участка наложились частично на мою пашню, частично – на водоохранную зону.
Чтобы доказать, что у него отняли часть посевной площади, Казанников вызвал на поле кадастрового инженера. Тот всё обмерил и заключил: фермер обрабатывает ровно 68,95 гектара земли. То есть ничего лишнего из «свободных земель» не прихватил.
Между тем, в голову Вячеславу Дмитриевичу стали закрадываться нехорошие подозрения. Участки площадью 2,6 га и 3,5 га находятся в живописном месте возле реки. Казанников предположил, что земли в дальнейшем будут переведены в другую категорию – под строительство. Ведь к фермеру уже не раз «подъезжали» разные инвесторы с просьбой продать участки под дачную застройку. Казанников не соглашался.
Не теряя даром времени, фермер написал заявление в КУИ с просьбой остановить действия по оформлению участка. Регистрацию приостановили.
Земля свободная. Но чья?
Как же получилось, что кадастровая палата «написала» новые участки сверху на уже существующий объект недвижимости? «Крестьянин» спросил об этом в комитете по имуществу, но там ответили, что никаких наложений нет и быть не может.
– Земельные участки с кадастровыми номерами «1983» и «1979» были сформированы из свободных земель, расположенных на территории Коксового сельского поселения, – объяснил председатель КУИ Белокалитвинского района Сергей Севостьянов. – Подтверждением того, что земли свободные, является сам факт их кадастрового учёта, так как пересечение границ какого-либо участка при постановке образуемого участка на кадастровый учёт является основанием для отказа в кадастровой регистрации.
По словам Сергея Анатольевича, в ЕГРП не зарегистрированы права на участок, о котором говорит Казанников. КУИ не раз просил фермера показать документы, свидетельствующие о праве, но тот никаких бумаг не представил.
К сожалению, права на участок ни у фермера, ни у его арендодателей не зарегистрированы. Судя по их свидетельствам на право долевой собственности, люди имеют недвижимость в большом земельном массиве площадью 8770 гектаров с номером «2567».
– При подготовке документов сведения о нахождении земельного участка в собственности пайщиков отсутствовали, – ответил Севостьянов.
«Крестьянин» задавал чиновникам ещё один вопрос: какой кадастровый номер был у того участка, из которого выделили два новых с номерами «1979» и «1983». К сожалению, КУИ Белокалитвинского района не дал ответа. А жаль, поскольку он мог бы многое объяснить.
Если какой-то участок, принадлежащий муниципалитету, действительно находился между огородами колхоза и рекой, то пашня Казанникова не должна подходить к реке, и действия КУИ совершенно законны.
Если же такого участка между пашней и рекой никогда не было, то получается, что КУИ действительно отрезал часть паевой земли. А это уже называется совсем по-другому.
Земля без границ
Хотя сам Вячеслав Казанников склоняется к версии про корыстные интересы, со стороны видится и другое – фермер столкнулся с типичной для многих землевладельцев проблемой.
Как известно, в советское время у колхозов споров по земле не возникало. И поля, и пастбища принадлежали государству, а соседние хозяйства точно знали, что граница проходит по лесополосе.
После реорганизации колхозов и совхозов выделение долей и межевание участков происходило по принципу словесного описания. В кадастр стали вносить данные о приблизительном нахождении границ участков. Из-за этого зачастую происходило наложение и пересечение некоторых границ. По данным, которые были представлены на Президиуме Государственного Совета в октябре 2012 года, до половины земельных участков не имели надлежащего описания границ.
Сейчас приоритет в определении границ отдаётся координатам поворотных точек. Этот способ, так сказать, привёл учёт недвижимости к единому знаменателю. Но, увы, «по всем правилам» межуются только новые участки, а недвижимость, поставленная на учёт ранее, так и носит характер имущества «с не уточнёнными границами».
Федеральный закон допускает, что в процессе уточнения границ (то есть определения геодезических координат) реальная площадь участка может меняться по отношению к декларированной.
В частности, пункт 3 статьи 42.8 ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» гласит, что уточнённая площадь участка может увеличиваться или уменьшаться. Но если уменьшаться – то не более, чем на 10% от изначальной, декларированной площади.
Выходит, что пашню Казанникова вполне могли урезать на целых 6,9 гектара – и всё было бы законно.
Впрочем, указанная норма закона не имеет смысла, если в суде окажется, что никакой муниципальной земли между бывшим огородом «Восхода» и Северским Донцом никогда не было.
Опубликовано в газете "Крестьянин"