Анализ, прогнозы, мнения → Межевание по… алфавиту
Такой способ выдела земельных участков придумали в Ремонтненском районе Ростовской области
Приведем два положения статьи 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
«Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей…» (п. 3).
«Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка…» (п. 4).
Эти положения были включены в обновлённую редакцию закона, чтобы упростить для собственников земельных долей процедуру выдела земельных участков. Освободить их от манипуляций решениями общих собраний и судебного произвола, препятствующих реализации права собственников на формирование полноценных объектов гражданского оборота. Ключевой момент: пока нет утверждённого проекта межевания, инициатива выдела принадлежит каждому собственнику земельной доли. Казалось бы, наконец-то проблема обретения дольщиками реальной земли будет решена…
12 мая 2013 года в селе Подгорное Ремонтненского района Ростовской области состоялось общее собрание собственников земельных долей одноимённого СПК. Нет, проект межевания не утверждали, его просто не было. Приняли решение о подготовке проекта. А заодно постановили производить выдел участков по утверждённому списку в алфавитном порядке. Невероятно! Выходит так, что 434 дольщика лишили сами себя возможности объединять свои доли для выдела единого земельного участка по родственным или деловым интересам. Такой выдел противоречит духу и букве закона, и вряд ли участники собрания понимали, за что они голосуют… Понимали только 11 собственников долей в лице своего представителя Алексея Викторовича Орловского. Эти люди с разными фамилиями, объединённые родственными и деловыми интересами, голосовали против по всем вопросам повестки собрания. Орловский уведомил собрание об их намерении выделить свою землю отдельно.
Прошёл почти год. 14 марта 2014 года в газете «Рассвет» (№ 30-32) появилось извещение о согласовании проекта межевания земельных участков дольщиков СПК «Подгорное», изготовленного кадастровым инженером П.П. Шараевским. Трижды представитель 11 участников общедолевой собственности на исходный участок А.В. Островский обращался в ООО «Азимут» к Шараевскому с просьбой предоставить проект межевания для ознакомления. Дело дошло до районной прокуратуры, откуда генеральный директор ООО «Азимут» Шараевский получил представление за отказ предъявить проект межевания.
В свою очередь, кадастровый инженер Е.А. Славгородский изготовил проект межевания земельных участков по заказу 11 дольщиков, пожелавших хозяйствовать самостоятельно на своей земле. Причём предварительно получил кадастровую выписку. И убедился, что выделяемые участки никем не отмежёваны. О том, что существует проект межевания земельных участков Шараевского, границы которых накладываются на участки 11 дольщиков, ни заказчики, ни исполнитель не знали. В ознакомлении с «тайным» проектом, как уже сказано, им отказали.
К согласованию своего проекта инженер Славгородский пригласил заинтересованных лиц публикацией извещения в газете «Наше время». Как и следовало ожидать, возражения поступили от трёх сторонников алфавитного варианта выдела. Спор разрешился в Ремонтненском суде Ростовской области. Судья В.А. Шафоростов удовлетворил иск 11 собственников земельных долей об установлении размеров и местоположения границ земельного участка, выделенного истцами. В своём решении судья подчеркнул тот факт, что дольщики «правомерно использовали второй способ выдела земельного участка путём обращения к кадастровому инженеру». И решительно отмёл все попытки ответчиков, подавших возражение, увязать право выдела земельного участка только с решением общего собрания собственников земельных долей. В полном соответствии с концепцией земельной реформы, нацеленной на формирование многоукладного сельхозпроизводства, судья «принял во внимание», что 11 дольщиков являются родственниками, пожелавшими создать своё хозяйство. Голосовать под шумок за алфавитный порядок выдела – это одно. И совсем другое – утвердить алфавитный проект межевания на общем собрании. Наверняка за год, прошедший со дня голосования, до кого-то дошёл истинный смысл выдела земельных участков в строгом порядке от «А» до «Я». Видимо, не случайно на момент рассмотрения спора в суде проект межевания в алфавитном порядке ещё не был утверждён общим собранием дольщиков.
Тем не менее судья В.А. Шафоростов в судебном заседании исследовал межевой план и обнаружил вопиющие факты: «кадастровый инженер самопроизвольно определил каждому участнику долевой собственности местоположение и границы выделяемого земельного участка». В результате участки в межевом плане оказались обозначенными «в хаотичном порядке». Таким образом было нарушено право выбора сотен собственников земельных долей. В такой ситуации подача от них обоснованных объективных возражений по поводу выдела земельного участка 11 дольщикам в принципе исключена.
Вот почему вызывает недоумение апелляционное определение судебной коллегии Ростовского областного суда: «решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 30 июля 2014 г.
отменить, вынести новое решение».
Комментировать определение нет смысла, потому что оно принято на основании совершенно другого подхода, в котором акценты смещены в сторону решения общего собрания и поданных возражений. При таком подходе к аналогичным спорам второй способ выдела земельного участка оказывается заблокированным. А соответствующее положение закона – невостребованным в гражданском судопроизводстве.
Будем ждать, как отреагирует на такой противоречивый расклад кассационная инстанция.