Анализ, прогнозы, мнения → Защита прав землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков

Какие основные способы защиты прав землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков, порядок обращения в суд за защитой прав,  процедуры возмещения убытков, причиненных изъятием земельного участка - ответы на эти и другие вопросы мы собрали в одной статье.

Основные способы защиты прав землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков

 Законодательство предусматривает несколько способов защиты на­рушенных прав. Наиболее полный перечень таких способов содержит­ся в ст. 12 ГК РФ.

 При восстановлении положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечении действий, нарушающих пра­во на земельный участок или создающих угрозу его нарушения, помимо ГК РФ применяются нормы ст. 60 ЗК РФ.

 Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях:

1)    признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, по­влекших за собой нарушение права на земельный участок;
2)    самовольного занятия земельного участка;
3)    в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Современное земельное законодательство не имеет четкой класси­фикации способов защиты нарушенных или оспоренных прав. Так, на­пример, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:

1)   признания недействительными в судебном порядке не соответ­ствующих законодательству актов исполнительных органов государ­ственной власти или актов органов местного самоуправления;
2)   приостановления исполнения не соответствующих законодатель­ству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;
3)   приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных иско­паемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством РФ;
4)  восстановления положения, существовавшего до нарушения пра­ва, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Большое значение имеет такой способ защиты, как признание права. В частности, признание права гражданина на имущественный пай и земельную долю при реорганизации колхозов и совхозов. В судебной практике достаточно часто встречаются подобные иски. При этом су­дом обычно признается такое право за лицами, работавшими в реор­ганизованном сельскохозяйственном предприятии и вышедшими на пенсию.

В соответствии со ст. 59 3 К РФ признание права на земельный учас­ток осуществляется в судебном порядке.

Судебное решение, установившее право на землю, является юриди­ческим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сдел­ки с землей в порядке, установленном Федеральным законом «О го­сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особенности различных способов защиты зависят от особенностей субъектов, которые обращаются за защитой своих прав. Для сельско­хозяйственных организаций и предпринимателей, например, характер­ны такие способы, как признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения, взыскание неустойки и возмещение убытков.

Каков порядок обращения землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков в суд за защитой своих прав?

Одной из форм защиты нарушенного или оспариваемого права яв­ляется судебная защита.

Землевладельцы, землепользователи и собственники земельных участков имеют право принимать участие в разрешении дел любой ин­станции. Однако наибольший интерес представляют споры, рассматри­ваемые судами общей юрисдикции и арбитражными судами.

Правила рассмотрения дел в различных судах определяются соот­ветствующим процессуальным законодательством — гражданским или арбитражным. Основными актами в этой сфере являются Гражданский процессуальный кодекс РФ 2002 г. и Арбитражный процессуальный кодекс РФ 2002 г.

При использовании земель могут возникать такие ситуации, при ко­торых действия или бездействие участников хозяйственных отноше­ний могут нарушить чьи-то права и интересы. Например, происходит самовольный захват земли, нарушение условий аренды, неприведение участка в надлежащее состояние. Возникающие при этом разногласия составляют содержание земельных споров.

Земельные споры могут возникать не только между собствен­никами земли, землепользователями, арендаторами, землевла­дельцами, но и между ними, с одной стороны, и государственными органами — с другой.

В соответствии со ст. 64 ЗК РФ рассмотрение земельных споров про­изводится в судебном порядке. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в тре­тейский суд.

Кроме того, применяются общие нормы ЗК РФ и ГК РФ о возмеще­нии убытков, а также нормы ГПК РФ и АПК РФ.

Кроме названных, имеются и другие нормативные акты, которыми необходимо руководствоваться при разрешении тех или иных земель­ных споров. Так, права крестьянских (фермерских) хозяйств определе­ны Федеральным законом от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Многие вопросы, возникающие при разрешении земельных спо­ров, разъяснены в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ. В частности, это постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22 апреля 1992 г. «О некоторых вопро­сах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе» и постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 октября 1993 г. № 22 «О некоторых вопросах практики примене­ния Закона РСФСР “Об охране окружающей природной среды”».

В названном постановлении Пленума Верховного Суда РФ определе­на подведомственность земельных споров и дается перечень основных категорий дел.

Каково соотношение "убытков", "потерь" и "вреда"?

Возмещение убытков является в соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты прав граждан и организаций.

1. Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 

2. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Убытки представляют собой, прежде всего экономический (материальный) урон. В состав убытков входит реальный ущерб (стоимость утраченного имущества) и затраты, которые лицо, чье право нарушено, понесло или должно будет понести для восстановления своего права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). К убыткам относятся также недополученные доходы, которые при обычных условиях могли бы быть получены (упущенная выгода).

Убытки могут быть причинены в результате как правомерных (например, в результате изъятия используемого для выращивания сельскохозяйственных культур земельного участка под строительство федеральной дороги), так и неправомерных действий (например, уничтожение имущества путем поджога).

Наиболее часто убытки причиняются в результате изъятия используе­мого земельного участка. Такое изъятие возможно лишь в случаях, преду­смотренных законом. В частности, в ст. 235 ГК РФ названы основания прекращения права собственности: изъятие земельного участка для госу­дарственных или муниципальных нужд и по другим основаниям, отчуж­дение в связи с этим недвижимого имущества и реквизиция.

28 января 1993 г. было принято Постановление Правительства РФ от № 77 «Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землеполь­зователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства» (с изменениями от 27 декабря 1994 г., 27 ноября 1995 г., 1 июля 1996 г.)

Этим Постановлением было утверждено Положение о порядке возме­щения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользовате­лям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, а также нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сель­скохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд.

В соответствии с нормами указанного Положения помимо понятия убытков (о котором говорилось выше) устанавливается понятие «потери». Под потерями понимается сокращение (безвозвратная потеря) площадей используемых сельскохозяйственных угодий или ухудшение их качества (снижение плодородия почв) под влиянием деятельности предприятий, учреждений и организаций. Потери возмещаются в целях сохранения уровня сельскохозяйственного производства путем восстановления пло­щадей сельскохозяйственных угодий и их качества.

При предоставлении сельскохозяйственных угодий для несельскохо­зяйственных нужд во временное пользование или в аренду размер потерь сельскохозяйственного производства исчисляется в процентах к нормати­вам стоимости освоения новых земель. За каждый год временного поль­зования до 3 лет или аренды до 10 лет включительно взимается 5% уста­новленного норматива. За последующие годы аренды: от 11 до 20 лет — 2 % за каждый год, от 21 до 50 лет — 1 % от норматива.

Подобные нормативы утверждаются также на уровне субъектов Рос­сийской Федерации. Так, в г. Москве распоряжением мэра Москвы от 7 декабря 1998 г. № 857-РМ утверждено Положение «О порядке изъятия в г. Москве земельных участков и возмещении при этом причиненных убытков»1. Распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 15 июня 1993 г. № 442-р утверждены «Нормативы оценки плодово-ягодных насаждений для возмещения стоимости этих насаждений гражданам при отводе при­надлежащих им земельных участков для государственных или обществен­ных нужд».

Кроме термина «убытки» при нанесении урона в законодательстве используется термин «вред».

Обычно о причинении вреда говорят, когда урон наносится жизни и здоровью человека (физический и моральный вред) и окружающей природной среде (экологический вред). Однако тер­мин «вред» может быть использован в качестве общего для обозначения урона любого вида. Именно в таком значении он применяется в гла­ве 59 ГК РФ.

При причинении вреда возникают обязательства вследствие причине­ния вреда. Такие обязательства являются внедоговорными: они, как пра­вило, возникают между лицами, не состоящими в договорных отношени­ях. Это является еще одним отличием вреда от убытков, которые причи­няются друг другу сторонами в договорных отношениях (см. приведенный выше пример).

Вред может быть причинен в результате действия или бездействия. Например, в результате загрязнения окружающей среды (действие) или при неприятии мер по предотвращению эррозии почв (бездействие).

Вред обычно причиняется в результате совершения противоправных действий. Помимо противоправности деяния основаниями для возмеще­ния вреда служат: причинная связь между действием (бездействием) и наступившим результатом (вредом), а также вина причинителя.

При определении размера возмещения убытков применяется общее правило: размер вреда устанавливается по ценам, существовавшим на мо­мент возмещения вреда (ст. 393 ГК РФ).

Иногда определить размер причиненного вреда затруднительно (как правило, такое положение возникает при причинении вреда окружающей среде, животному миру и т. п.). В этих случаях исходные начала для оп­ределения размера возмещения устанавливаются в нормативном порядке: либо утверждаются таксы, либо определяются методики подсчета, либо указываются иные способы.

В каком порядке возмещаются убытки, причиненные изъятием земельного участка?

Земельный участок может быть изъят для размещения государственных или муниципальных объектов (ст. 49 ЗК РФ). 

В соответствии со ст. 64 ЗК РФ изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, .для государственных или муниципальных нужд осуществляется после: 

1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; 

2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; 

3) возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. 

Лица, у которых изымается участок, не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков. 

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков. Также только с согласия собственника допускается изъятие части земельного участка. 

Понесенные расходы на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат. 

Кроме того, собственникам земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок. 

В названном выше Положении, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г., устанавливается порядок возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель, а также потерь сельскохозяйственного производства, вызванных изъятием или ограничением использования, ухудшением качества сельскохозяйственных угодий. Эти правила распространяются на земли всех категорий, за исключением земель, для которых установлен иной порядок возмещения. 

Следует учитывать, что данное Положение не распространяется на принудительный выкуп земельных участков у собственников в части возмещения убытков и упущенной выгоды и не устанавливает порядок возмещения ущерба в связи с утратой значения сельскохозяйственных угодий при их предоставлении для Несельскохозяйственных нужд (например, природоохранного, оздоровительного, рекреационного). 

Если земельные участки изымаются для несельскохозяйственных нужд, размеры убытков и потерь устанавливаются на стадии предварительного согласования места размещения объекта и уточняются на стадии изъятия и предоставления участков. 

Подготавливаемый в процессе изъятия землеустроительный проект формирования землепользования несельскохозяйственного назначения должен включать следующие сведения: 

• о размещении земельного участка и объектов строительства;
• о площади земельного участка, составе предоставляемых и вклю­чаемых в санитарную (охранную) или защитную зону земельных уго­дий и их кадастровой оценке;
• о площади, составе и кадастровой оценке угодий, предназначен­ных для размещения объектов, вносимых с отводимых земель или с земель санитарной (охранной) или защитной зоны;
• об условиях и сроках восстановления нарушенного производства;
• об условиях и сроках снятия, хранения (консервации) и использо­вания нарушаемого плодородного слоя почвы;
• об условиях и сроках проведения рекультивации земель;
• о размере убытков, включая упущенную выгоду;
• о размере потерь;
• о размере земельного налога с предоставляемых земель до изъятия и предполагаемом размере земельного налога после их изъятия;
• об условиях и сроках изъятия, занятия и использования предос­тавляемых земель.

В Положении специально устанавливается, что данный землеуст­роительный проект подлежит обязательной государственной экологи­ческой экспертизе.

Если земельные участки не изымаются, однако права владельцев ограничиваются, или если ухудшается качество земель в результате стороннего влияния, землеустроительный проект, устанавливающий размеры убытков и потерь, должен включать следующие разделы:

• площадь, состав и кадастровая оценка угодий, на которые распро­страняется ограничение прав пользователей земли или ухудшение ка­чественного состояния их земель;
• влияние ограничения прав пользователей земли или ухудшения качественного состояния их земель на продуктивность земельных уго­дий и доходность производства;
• меры по сокращению или устранению дальнейшего влияния огра­ничения прав пользователей земли или ухудшения качества земель на продуктивность земельных угодий и доходность производства;
• условия и сроки восстановления нарушенного производства;
• размер убытков, включая упущенную выгоду;
• размер потерь;
• размер земельного налога, взимаемого до и после ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества их земель.

В случае временного изъятия земельных участков (обычно на срок до трех лет) убытки и потери возмещаются при предоставлении зе­мель в пользование и уточняются после освобождения этих участков.

В каком размере заинтересованным лицам возмещаются понесенные убытки?

Во всех случаях произведенные расчеты убытков и потерь должны согласовываться с заинтересованными сторонами. После такого согла­сования составляется акт, который регистрируется местной админист­рацией. Споры о размерах и порядке возмещения убытков и потерь разрешаются судом или арбитражным судом в соответствии с их ком­петенцией.

Причиненные убытки подлежат возмеще­нию в полном объеме, включая упущен­ную выгоду. Исключение составляют слу­чаи изъятия или временного занятия зе­мельных участков для государственных и общественных нужд и ограничения прав пользователей земли, а также ухуд­шения качества земель в результате стороннего влияния.

Упущенная выгода рассчитывается на весь период времени, необ­ходимый для восстановления сельскохозяйственного производства. Если земельные участки выкупаются или реализуются иным образом, убытки собственников земли (включая упущенную выгоду) входят в стоимость (цену) участка.

Упущенная выгода является частью убытков пользователей земли, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков. Убытки в виде упущенной выгоды вызываются прекращением получе­ния ежегодного дохода пользователями земли с изымаемых земель в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления на­рушенного производства.

Убытки возмещаются собственникам земли, землевладельцам и землепользователям. Обязанность по возмещению лежит на органи­зациях (гражданах), в пользу которых произведено отчуждение участка или деятельность которых вызывает ограничение прав пользователей земли или ухудшение качества земель.

В состав убытков, подлежащих возмещению, включаются:

• стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначе­ния, производственных и иных зданий и сооружений или затрат по их переносу на новое место. В этих случаях оценка производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооруже­ний, равных имеющимся по полезной площади, вместимости, емко­сти и уровню механизации (по типовым проектам);
• стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних наса­ждений, незавершенного производства;
• убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами зем­левладения и землепользования, убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшенного качества земель;
• убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователя земли;
• упущенная выгода.

Возмещение убытков может производиться как в денежной, так и в натуральной форме. В этом случае организация, которой отведен участок, за свой счет производит строительство новых объектов на другом месте. При этом, если стоимость вновь возводимых объектов выше, нежели тех, которые утрачиваются, разница выплачивается за счет лица, в пользу которого производится строительство.

При изъятии или временном занятии земельных участков, в результате которого частично или полностью нарушается работа оросительных, осушительных, противоэрозионных и противоселевых объектов и сооружений (систем), убытки определяются исходя из сметной стоимости работ на строительство или реконструкцию объек­тов и сооружений (систем), включая стоимость проектно-изыскатель-ских работ, по нормам, расценкам и ценам, действующим на момент изъятия земель.

Оценка водных источников (колодцев, прудов, скважин и т. п.) производится по сметной стоимости работ на строительство новых нодных источников равного дебита и качества воды, включая стои­мость проектно-изыскательских работ.

Оценка плодоносящих плодово-ягодных насаждений, а также за­щитных и других многолетних насаждений производится по стоимо­сти саженцев и затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон (в ценах на момент изъятия зе­мель). В случаях, когда изымаются земли, занятые плодоносящими плодово-ягодными насаждениями, упущенная выгода возмещается за весь срок, включая год изъятия земель и год получения урожая пло­дово-ягодных насаждений на новых землях, равный достигнутому на изымаемых землях.

Все остальные объекты, в том числе незавершенное строительство и неплодоносящие плодово-ягодные насаждения, оцениваются по фактически произведенным пользователем земли объемам работ и за­тратам в ценах на момент изъятия земель.

Если в результате изъятия участка возникли неудобства в исполь­зовании земли (например, образование островов при наполнении во­дохранилищ, нарушение транспортных связей, разобщение террито­рии коммуникациями и т. п.), они определяются суммой единовре­менных затрат на строительство дамб, мостов, дорог, подъездов, других сооружений, а также на приобретение лодок, катеров, паромов и иных транспортных средств. Упущенная выгода, вызванная возник­шими неудобствами, исчисляется в размере десятикратной разницы ежегодных затрат на эксплуатацию транспортных средств после изъя­тия земель (с образованием неудобств) и до изъятия земель.

Как уже отмечалось выше, убытки могут быть вызваны необходи­мостью восстановления ухудшенного качества земель. Они включают затраты на проведение почвенных, агрохимических и других специ­альных обследований и изысканий, а также мероприятий, обеспечи­вающих восстановление качества земель, и определяются проектной документацией.

Что такое "потери сельскохозяйственного производства" и как они возмещаются?

Особые правила устанавливаются для воз­мещения потерь сельскохозяйственного производства. Потери возмещаются орга­низациями, которым предоставляются

сельскохозяйственные угодья для несельскохозяйственных нужд или чья деятельность приводит к ограничению использования, ухудшению качества угодий, а также организациями, вокруг объектов которых ус­танавливаются охранные, санитарные и защитные зоны (за исключе­нием случаев, когда эти зоны устанавливаются на землях природо­охранного, природно-заповедного и оздоровительного назначения).

Размер возмещения устанавливается по стоимости освоения рав­новеликой площади новых земель с учетом проведения на них меро­приятий по окультуриванию и повышению плодородия почв до уров­ня плодородия изымаемых земель (по кадастровой оценке). Под ос­воением новых земель (включая их окультуривание и повышение плодородия почв) в этих случаях понимается комплекс мероприятий по организации новых хозяйств и вовлечению в сельскохозяйственное использование земель, занятых кустарниками, малоценными лесами, вырубками и другими несельскохозяйственными угодьями, путем про­ведения мелиоративных работ (осушение, орошение и другие меро­приятия). Размер стоимости освоения новых земель взамен изымае­мых для несельскохозяйственных нужд определяется исходя из норма­тивов, которые обеспечивают на осваиваемых землях и улучшаемых угодьях производство сельскохозяйственной продукции в объеме не менее получаемого на изымаемых земельных участках или ранее по­лучаемого до снижения их качества.

В случаях, когда потери вызваны ограничением использования или ухудшением качества сельскохозяйственных угодий под влиянием деятельности сторонних лиц, они определяются в процентах от нор­матива стоимости освоения новых земель пропорционально сниже­нию качества сельскохозяйственных угодий (по кадастровой оценке земель). Для определения размера потерь используются планово-кар­тографические материалы, данные почвенных обследований, земель­ного кадастра и мониторинга земель.

Потери, возникающие в результате изъятия земель, определяются на стадии предварительного согласования места размещения объекта с уточнением при предоставлении земель. Если потери дополнительно выявились в период строительства или после введения в действие объекта, то они определяются на основании фактического отрица­тельного воздействия объекта на качество прилегающих сельскохозяй­ственных угодий.

Потери сельскохозяйственного производства, как и убытки, под­лежат возмещению в полном объеме. Однако законодательством уста­навливаются случаи, когда такие потери не возмещаются. Например:

• при предоставлении земельных участков для строительства мелио­ративных систем на землях сельскохозяйственного назначения;
• предоставлении естественных кормовых угодий под строительство прудов рыбных хозяйств, рыбопитомников, нерестово-выростных хо­зяйств и рыбоводных предприятий;
• отводе земель под индивидуальное жилищное строительство в гра­ницах населенных пунктов;
• изъятии земель или ограничении использования земель в случаях отнесения земельных участков в установленном законодательством порядке к землям природоохранного, природно-заповедного, оздоро­вительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
• консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и зе­мель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радио­активными веществами, в случаях, если виновные в деградации уго­дий и загрязнении земель юридические лица не установлены, а также в случаях, если виновные лица своевременно выполнили необходи­мые мероприятия по восстановлению деградированных сельскохозяй­ственных угодий и реабилитации загрязненных земель.

Помимо полного изъятия земельных участков потери сельскохо­зяйственного производства могут возникать при временном отводе участков сельскохозяйственных угодий. В этом случае потери также возмещаются в полном объеме с установлением обязательного условия рекультивации нарушенных земель под несельскохозяйственные уго­дья. Возмещение устанавливается в размере 50% от норматива при нанесении снятого плодородного слоя почвы на малопродуктивные или непродуктивные угодья за счет средств предприятий, организаций и учреждений, которым предоставляется земельный участок.