Разное → В Ростовской области опробовали новую схему по растаскиванию земельных долей
Страшный сон главы любого хозяйства – узнать, что кто-то из пайщиков начал скупать земельные доли. Жди неприятностей: сначала он не согласится с условиями аренды, потом выделит доли в натуре – и прощай, кусок земельного массива!
Но, оказывается, бывает кошмар и пострашнее: когда доли не просто покупают, а... передают в наследство. Причём не родственникам, а членам конкурирующего хозяйства.
Пресечь такие сделки невозможно, так что любое хозяйство рискует в любой момент остаться без пашни.
Жертвой нового «относительно законного» способа получения земельных долей стало ЗАО «Нива» из Весёловского района.
Предприятие это известное, одно из лучших в Ростовской области. Здесь выращивают и зерно, и овощи, и картофель. Около 1 700 гектаров находятся под орошением – вложено в него немало. Глава хозяйства Алексей Шурыгин на инвестиции не скупился: знал, что высокая культура земледелия позволит получить прибыль и вернуть кредиты, взятые на модернизацию.
Картофелехранилище было построено специально под контракты с заводом PepsiCo
Единственным уязвимым местом хозяйства оказалась земля. Больше половины обрабатываемой пашни (а если быть точным, 2,5 тыс. из 4,26 тыс. га) находится в долевой собственности. Причём крупный массив «долевой» земли сосредоточен на одном участке, который имеет площадь 1 746 га и состоит из 260 с лишним долей. На эти доли и покусились конкуренты «Нивы».
Но сначала предыстория.
Как обычно уводят земельные доли
С растаскиванием земельных долей «Нива» однажды уже сталкивалась. Это было в 2014 году, и схема применялась довольно известная.
Один из жителей хутора, Николай Шинкарук, имея долю в участке, стал предлагать соседям продать ему их доли в том же участке. Цену называл приемлемую, люди соглашались. За очень короткий срок куплю-продажу оформили почти 70 человек, а земельных долей у Шинкарука набралось на 500 с лишним гектаров.
Сделки происходили незадолго до окончания очередного договора аренды участка с «Нивой», руководство о движении земельных долей ничего не знало. Как только аренда закончилась, Шинкарук заявил, что не намерен больше продолжать арендные отношения, и выделил свои земельные доли в натуре. «Нива» лишилась 528 гектаров – а это 19 пар рабочих рук, которые без этой земли стали лишними.
А что же новоиспечённый землевладелец Шинкарук? Занялся фермерским трудом? Сеет на отмежёванных участках пшеницу, горох, кукурузу? Увы! Землю, которую забрал из аренды у «Нивы», Шинкарук продал фермеру Сергею Карпенко. Который, как подозревают в «Ниве», вполне мог спонсировать предварительную покупку земельных долей.
Как ещё можно увести доли
Сергей Карпенко, который теперь возглавляет СПК «Маныч», на приобретённых у Шинкарука участках не остановился. Ведь у «Нивы» в аренде осталось ещё много земельных долей! Только вот взять их было непросто.
Мощная техника увеличила производительность труда в три раза
Как известно, закон «Об обороте земель сельхозназначения» ограничивает владельца земельной доли в праве распоряжения (ст. 12 ФЗ). Долю, например, нельзя продать абы кому – только хозяйству-арендатору или кому-то другому из участников долевой собственности. Этим и объясняется, почему Карпенко в 2014 году не мог напрямую покупать у людей доли, а Шинкарук – мог.
Только вот второго такого Шинкарука больше не было. А без собственного «агента» среди дольщиков – как ещё можно выкупить земельные паи?
Ответ – не покупать. А принять в наследство...
Статья 12, эта железная броня, которая была призвана защищать сельхозпредприятия от рейдерства, оказалась с брешью. Действительно, продать долю можно только ограниченному кругу лиц, а вот завещать – кому угодно...
«Кем угодно» стал как раз Сергей Карпенко.
В назначенный день одна из жительниц хутора, которая хотела продать свою земельную долю, в кабинете у нотариуса засвидетельствовала, что желает, чтобы после её смерти Сергей Карпенко стал полноправным собственником её земельной доли площадью 6,6 га. А пока жива, доверяет осуществлять любые действия с земельной долей (голосование на общем собрании, выдел, межевание и так далее) Евгению Николаевичу Кузённому – близкому другу Сергея Карпенко, который, также как и Сергей Викторович, является учредителем СПК «Маныч».
Поля орошает 21 поливальная машина Valley
За переданное Карпенко «наследство» женщина получила около полумиллиона рублей, рассказали нам в «Ниве».
– Об этом завещании, которое по сути было притворной сделкой, мы узнали случайно, в разговоре, – рассказал Алексей Шурыгин. – Мы предложили пайщице расторгнуть договорённость с Карпенко, отменить завещание, вернуть деньги и продать земельную долю нам – за бОльшую сумму.
К счастью, дольщица согласилась. Но, к сожалению, она была не единственной, кто писал завещание. Будущее «наследство» Карпенко может исчисляться десятками долей – и точное их количество узнать невозможно.
– В отличие от сделок купли-продажи, в результате которых переход права собственности регистрируется в Росреестре, завещания нигде, кроме как у нотариуса, не фиксируются, а их содержание является нотариальной тайной, – объясняет юрист «Нивы» Карина Хабовец. – Так что выяснить, какие паи уже предназначены по завещанию для Карпенко, невозможно. Собственником он станет только после смерти наследодателя, а до тех пор доли числятся за жителями хутора.
Оценить «масштаб катастрофы» руководство «Нивы» сможет только в 2025 году, когда подойдёт к концу очередной договор аренды участка и на общем собрании «доверенное лицо» пайщиков Евгений Кузённый объявит, сколько долей он собирается отмежевать в пользу Карпенко.
В «Ниве» на 100 га пашни – 3,6 рабочих места
От «увода» никто не застрахован
Тому, кто хоть немного чувствует логику закона, будет очевидно, что завещание с оплатой наследодателю – не что иное, как «относительно законный» способ обойти требование ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения». И, к сожалению, ни наследодателю, ни наследнику липовые завещания не грозят никакой ответственностью: оформление земельной доли в наследство постороннему человеку не попадает ни под статью о мошенничестве, ни под статью о хищении, ни под статью о подделке бумаг.
Страдать от подковёрных сделок будут только хозяйства, которые арендуют «долевые» участки.
– В 2014 году мы потеряли 19 рабочих мест. Сегодня, если не остановить эти притворные сделки, можем потерять ещё сто. И тогда нас ждёт участь «Красного Знамени», «Красного Маныча», «Чаканихи» и других предприятий Весёловского района, которые прекратили своё существование, – говорит Алексей Шурыгин.
Пока неизвестно, схема с наследством – это ноу-хау Ростовской области или фокус уже вовсю применяется в других регионах России. Ведь смекалистому «наследнику» достаточно всего одного завещания (и смерти наследодателя), чтобы дальше можно было беспрепятственно и совершенно законно скупать доли у других пайщиков.
– Стоит только «чужаку» пробраться в состав пайщиков – всё, процесс растаскивания земель запущен, – говорит глава ОА «Учхоз Зерновое» Владимир Абрамов.
Предприятие Владимира Герасимовича столкнулось с похожей, что и у «Нивы», историей. По иронии судьбы, скупщиком паёв в Зерноградском районе тоже оказался человек по фамилии Карпенко, правда, зовут его иначе – Никита. Этот двадцатилетний юноша женился на 64-летней жительнице Зернограда, которая к тому же владела земельной долей в участке, арендованном «Учхозом». Брак продлился недолго – всего-то около месяца. Но за время этого короткого брака женщина успела купить ещё одну (вторую) долю в участке. Когда же через несколько недель «любовная лодка разбилась о быт», молодой супруг подал иск в суд о разделе совместно нажитого в браке имущества.
Выяснилось, что «нажить» новобрачные успели только ту самую вторую земельную долю. Пока шло судебное разбирательство, муж и жена заключили мировое соглашение: она ему – долю, он ей – деньги. И вскоре молодой Никита Карпенко по решению суда – против которого бессилен Росреестр! – стал владельцем земельной доли и получил полное право скупать другие доли в том же участке. За короткий срок Карпенко приобрёл почти 400 гектаров земли.
Если предположить, что за каждую долю молодой человек заплатил столько же, сколько предлагает «Учхоз Зерновое», то на покупку 400 га у него должно было уйти около 40 миллионов рублей.
Земельные доли Никиты Карпенко пока находятся в аренде у «Учхоза Зерновое», но как только договор подойдёт к концу (а это произойдёт в 2023 году) – Владимир Герасимович в этом не сомневается – новый владелец откажется продлевать аренду и отмежует свои 400 га.
Кто защитит арендатора?
В «Учхозе Зерновое» надеются, что смогут через суд доказать брак Никиты Карпенко и его 64-летней супруги фиктивным, отменить раздел имущества и аннулировать сделки купли-продажи земельных долей. Иски уже приняты к рассмотрению.
Алексею Шурыгину и его «Ниве» в этом плане сложнее. Формально ни у ЗАО, ни у других дольщиков нет оснований для иска в суд – ведь их права не нарушены.
– В законодательстве нет ни одной зацепки, с помощью которой мы могли бы оспорить завещания, признать их недействительными, – говорит Карина Хабовец. –
Единственное, что нам остаётся – проводить с дольщиками разъяснительные беседы, призывать их не оформлять завещания. А если оформили – аннулировать. Уговорить удалось только одного человека.
Оба хозяйства попытались защититься во внесудебном порядке – отправили обращения на имя губернатора Ростовской области. Но пока внятного ответа не получили.
Например, замгубернатора Василий Рудой в своём письме «Ниве» формально перечислил некоторые положения закона «Об обороте земель сельхозназначения» – те, что касаются продажи долей, но не объяснил, как противостоять сделкам, законным по форме, но притворным по сути.
Как избежать подобных ситуаций? Что с этим делать? Возможно ли с помощью поправок в закон «Об обороте земель сельхозназначения» как-то ограничить круг наследников?
С этими вопросами «Крестьянин» обратился к председателю Первой межрегиональной коллегии адвокатов Ростовской области Алексею Кочеткову.
– Наследственное право гарантировано Конституцией, его никак нельзя ограничить поправками в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», – объяснил Алексей Кочетков. – Если возможно доказать, что земельная доля перешла к новому владельцу на самом деле в результате сделки купли-продажи, а не раздела имущества или наследования, то теоретически можно признать такие сделки недействительными. Но обжаловать сделку должно лицо, чьи права нарушены. А в данном случае – какие права хозяйства нарушены?
Ответ на вопрос: «Как избежать подобных ситуаций?» – Алексей Кочетков советует искать не в законодательстве.
– Я не хочу говорить конкретно об этих ситуациях, но предполагаю, что если бы хозяйства-арендаторы покупали земельные доли по рыночной цене, то дольщику было бы проще прийти в контору, получить деньги в кассе, дать доверенность на сотрудника хозяйства, как это обычно делается, – говорит Алексей Кочетков. – Могу предположить, что недобросовестное поведение собственников долей – это следствие недобросовестного поведения хозяйствующих субъектов, которые, по сути являясь монополистами в данной местности и имея первоочередное право приобрести земельные доли при равных условиях, скорее всего, не платят за них тех сумм, которые хотят получить люди.
P. S. Сколько ещё завещаний составлено на имя Сергея Карпенко? Почему дольщики «Нивы» решили сделать именно его своим наследником? Не опасается ли глава СПК «Маныч», что его действиями заинтересуется прокуратура?
Эти вопросы «Крестьянин» собирался задать самому Сергею Викторовичу. Но на звонки редакции Карпенко не ответил. Его юрист Ольга Кульгавая объяснила, что Сергей Викторович уехал за границу. Об оформлении завещаний, сказала юрист, ей ничего не известно. «Крестьянин» готов предоставить второй стороне возможность высказаться.