Жизнь на селе → Арендованное пре-имущество
Продать землю кому-то, кроме арендатора, бывает сложно. И это относится не только к долевой собственности
Семь месяцев длится судебная тяжба между сельхозартелью «Уютная» и фермером Михаилом Максименко. Участок, ставший яблоком раздора между ними, небольшой – 17,8 га, но правовая коллизия интересная: собственник участка, подписывая договор аренды, «подписался» и на дальнейшую продажу земли арендатору.
Вот и поговорили
Владимира Лескина – человека, с которого эта история началась – уже нет в живых. И теперь уже не спросишь, понимал ли он суть договора, который заключал с сельхозартелью «Уютная». Как бы то ни было, расхлёбывать последствия сделки приходится наследникам Владимира Александровича.
А дело было вот в чём.
В апреле 2015 года Владимир Лескин сдал свой участок, 17,8 га, в аренду сельхозартели «Уютная». Через два с половиной года мужчины не стало. Участок, по-прежнему находясь в аренде у «Уютной», перешёл по наследству жене и детям Лескина.
– Мы должны были получить равные части: четверть – я, четверть – мама, и ещё по четверти каждой из двух моих сестёр, – рассказал сын Лескина Александр. – Мы с сестрой от наследства отказались в пользу матери, вторая сестра свою долю оставила.
Таким образом, в ноябре 2018 года участок стал собственностью жены Лескиной Елены Ивановны (¾ доли) и его дочери Галины Владимировны (¼).
Елене Ивановне ни участок, ни арендная плата за него были не нужны. Женщина живёт в Екатеринбурге, в Пролетарский район за двумя тоннами зерна никто ездить не собирался. Решили участок продать. А вместе с участком – ещё несколько земельных долей, которые достались покойному Владимиру Ивановичу от его родителей. Вся эта земля была в аренде в СА «Уютная».
– Я как единственный мужчина в семье взял на себя вопрос продажи, – говорит Александр. – Стал договариваться. Позвонил сначала главе «Уютной» Виктору Форосту.
Спросил, сколько он готов дать. Потом узнал, что землю хотел бы купить другой человек – фермер Михаил Максименко. Позвонил ему. Максименко предложил больше. Я перезвонил Форосту – тот согласился 50 тысяч накинуть. Я перезвонил Максименко – он ещё добавил...
«Телефонные торги», вспоминают наследники, продолжались примерно две недели и закончились «победой» Максименко. Михаил Викторович во время одного из звонков был в приподнятом настроении и в шутку даже заявил: «Сколько хочешь – столько и заплачу, хоть семь миллионов!»
Но семь миллионов собственники, конечно, просить не стали. Сошлись на том, что участок и несколько земельных долей (в общей сложности выходило 35 гектаров) продадут за миллион с небольшим.
Виктор Форост, вспоминает Александр Лескин, торговаться больше не стал, объяснив: «Деньги не мои личные, а сель-хозартели. Больше дать не могу».
Прочие равные условия
Сейчас выясняется, что Виктор Форост мог бы даже не начинать «телефонные торги», потому что земля в любом случае стала бы его – стоило только захотеть.
В феврале 2019 года Елена Лескина и Галина Фёдорова заключили с Максименко два договора: купли-продажи участка (за 500 тысяч рублей) и «отложенной продажи» земельных долей. (Отложенной – в том смысле, что Максименко платит за них сразу, но Лескина и Фёдорова продолжают быть собственниками до окончания договора аренды с СА «Уютная». Когда же договор подойдёт к концу, Максименко по доверенности от женщин откажется продлевать его и выделит участок в счёт земельных долей. И вот тогда, после межевания, купля-продажа будет оформлена официально.)
В результате такого договора Михаил Максименко получил в общей сложности около 34 гектаров и заплатил за них больше миллиона рублей. Но полноправным владельцем стать не успел: Виктор Форост подал иск в суд, требуя перевести права и обязанности покупателя с фермера Максименко на сельхозартель «Уютная».
Главный довод Виктора Ивановича состоял в том, что договор аренды, который подписывал покойный Владимир Лескин, содержит пункт: «Арендатор имеет право выкупа долей при прочих равных условиях перед третьими лицами».
Неслучайная случайность
Сама формулировка про выкуп долей – по отношению к отмежёванному участку, который целиком и полностью принадлежит одному человеку – звучит странно. Но всё легко объяснить, когда знаешь, как обычно живёт «контора» хозяйства: бухгалтер, имея список участков, штампует несколько десятков (если не сотен!) договоров, меняя только фамилии и паспортные данные собственников. Поэтому в договоре на участок Лескина можно встретить типично «паевые» формулировки. Например, начинается документ словами: «По настоящему договору собственники земельного участка, находящегося в их долевой собственности (ФИО, паспортные данные указаны в приложении 1 к настоящему договору)...».
А в конце договора оказывается, что никаких приложений нет и собственник всего один – Владимир Лескин, и на доли участок в тот момент тоже не делился…
Эта по-человечески понятная небрежность того, кто составлял договор, очень помогла СА «Уютная» в суде. Преимущественное право, которое в законе «Об обороте земель сельхозназначения» относится только к долевой собственности, было как бы «по аналогии» перенесено и на земельный участок, который долевой собственностью никак не являлся.
Но суд ничего предосудительного в формулировке про преимущественный выкуп не нашёл. Могли Лескин и Форост договориться о продаже участка «при прочих равных условиях» сельхозартели? Могли. Не противоречит ли это закону? Не противоречит.
В феврале Ростовский областной суд вынес апелляционное определение, в котором подтвердил преимущественное право сельхозартели. По решению суда СА «Уютная» должна перечислить фермеру Максименко уплаченные им за участок 500 тысяч рублей, а Росреестр – изменить в ЕГРН имя собственника участка.
Мораль сей басни такова…
Наследники Владимира Лескина решением суда, конечно, возмущены. Они, конечно, от перевода прав и обязанностей с Максименко на артель ничего не теряют, но сам факт – что пришлось судиться – людей обидел.
– Я не понимаю Виктора Ивановича. Мог бы предложить больше, хотя бы тысяч на десять, и мы бы продали участок ему, – говорит Галина Фёдорова. – У нас с Форостом никакого конфликта не было, нам было всё равно, кому продавать землю – Максименко или ему, просто хотели выручить за участок побольше. На суде представитель «Уютной» апеллировал к тому, что мы должны были письменно уведомить Фороста о продаже. Что ж, Виктор Иванович не мог нам сам по телефону сказать: «Напишите бумагу»?
Виктор Форост ситуацию комментирует скупо. Говорит, есть решение суда – и оно будет исполнено.
– У нас в договорах аренды чётко и ясно прописано: при всех равных условиях преимущественное право имеет арендатор. Суд всё решил. Каких ещё вы хотите от меня пояснений? – говорит Виктор Форост. – СА «Уютная» – градообразующее предприятие. У нас 300 голов КРС, 120 лошадей… Да, было время, когда хозяйство «лежало», могло всего полторы тонны зерна людям платить. Пришёл «Маныч», пообещал больше. И что? Обанкротился. Потом «Мерал» появился, тоже на полтонны больше, чем мы, предложил. Людей переманили – и тоже банкроты, земля не обрабатывается. Максименко хоть за землёй смотрит, у него посевы отличные, в том году сеялки новые взял. Если бы ещё и делал всё по закону...
Михаил Максименко уверен, что закон на его стороне. С решением суда он не согласен.
– Участок Лескина – частная собственность, к нему не могут применяться положения, которые применяются при обороте участков, находящихся в общей долевой собственности, – говорит Михаил Викторович. – Владелец участка имеет право распоряжаться им по своему усмотрению, а Лескину и Фёдорову этого права, получается, лишили.
Спасает Максименко разве лишь то, что участок, которого суд его лишил, был продан по более-менее рыночной цене. А ведь если бы, как это часто бывает, часть денег была передана наличкой во избежание налогов… Потерял бы сейчас фермер и участок, и деньги.
Апелляционное определение Михаил Максименко намерен оспаривать в кассационной инстанции. Какое решение вынесет очередной суд, предполагать сложно. Но очевидно, что подобные конфликты могут повторяться – и у СА «Уютная», и у других хозяйств.
А избежать их можно всё тем же старым как мир способом – внимательно читать условия договора.