Профессиональная сеть фермеров и людей агробизнеса
 

Жизнь на селе → Казаки вне конкуренции: в Аксайском районе продали пастбище под застройку

ср, 10.04.2019 14:41

Аксайский район Ростовской области показал, как можно обойти закон "Об обороте земель сельхозназначения" и продать казачьему обществу пастбище под застройку.

Двадцать лет назад государство поддержало репрессированное казачество землёй. Пашни и пастбища предоставлялись общинам бесплатно и бессрочно, но с оговоркой – приобрести в собственность такую землю нельзя.

Этот запрет действует и по сей день, однако, как оказалось, его можно запросто сбросить со счетов. Прецедент – не вызвавший вопросов у прокуратуры – произошёл в станице Ольгинской Аксайского района.

«Нам скрывать нечего!»

Эта история стала известна «Крестьянину» с подачи самих казаков, которые просили рассказать о конфликте с аэродромом в станице Ольгинской («“Доступное небо” и недоступный посёлок», № 10).

Сын местного атамана Роман Резников в разговоре поделился личной претензией: из-за близости аэродрома ему не утверждают проект застройки участка на окраине села. Участок большой – 75 гектаров. Раньше это было пастбище, отданное в бессрочное пользование казачьей общине. Три года назад община его выкупила, а потом переус­тупила сыну атамана права на этот участок. И теперь Роман Алексеевич собирается строить здесь целый микрорайон – более 600 домов.

...Этот бесхитростный рассказ не мог не вызвать вопросов. Всем известно, что по закону «Об обороте земель сельхозназначения» казачьи общества могут получать землю в аренду, но не могут её выкупать. Как же станичному казачьему обществу «Станица Ольгинская» удалось приобрести эти 75 га?

– Всё было сделано по закону, – ответил Роман Резников. – К тому моменту, когда общество их выкупало, это уже были не сельскохозяйственные земли, а земли населённых пунктов. 

И со словами: «Нам скрывать нечего» – выдал «Крестьянину» все документы, доказывающие законность сделки.

Уж кому-кому, а казакам скрывать действительно было нечего.

Неожиданное наследство

В 1993 году, следуя закону «О реабилитации репрессированных народов», глава Аксайского района Вячеслав Резанов (сам, кстати, казак и первый атаман Ольгинской) выделил казачьей общине станицы 75 га пастбищ из районного фонда перераспределения.

В документе так и написано: «казачьей общине». Какой именно, теперь не поймёшь, потому что до начала двухтысячных в станице одновременно действовало как минимум два казачьих объединения: «Станица Ольгинская» во главе с атаманом Алексеем Резниковым и просто «Ольгинская» – с атаманом Николаем Манченковым. Правда, второе объединение в 2006 году прикрыла налоговая инспекция – с чем господин Манченков был категорически не согласен и даже обращался в суды.

Возможно, это «двоевластие» и было причиной того, что «Станица Ольгинская», как признался её атаман Алексей Резников, о предназначенном для казаков пастбище долгое время ничего не знала. А узнав о нём, в 2012 году обратилась в Росреестр с просьбой «уточнить границы». Право аренды на участок «Станица Ольгинская» зарегистрировала в ЕГРП спустя двадцать с лишним лет после наделения казачества этой землёй.

Участок в его подлинной роли казакам был не нужен.

– Смысла в этой земле не было, одни болота, – рассказал атаман. – Под зерновые мы её использовать не могли – зона подтопления, там до июня вода стояла по колено. И потом, для сельхозпроизводства техника нужна, финансы. Кругом деньги нужны.

В общем, пастбище было для казачества, что чемодан без ручки. Но в 2014 году с участком произошла изумительная метаморфоза: Федеральная кадастровая палата изменила его категорию. Из земель сельхозна­значения пастбище превратилось в земли населённых пунктов.

«Смысла в этой земле не было, одни болота», – говорит атаман Алексей Резников

Смена категории вывела участок из-под действия закона «Об обороте земель сельхозназначения» и сняла с пастбища запрет на выкуп. Ничто не мешало казакам обратиться в администрацию поселения и потребовать, чтобы та продавала землю «Станице Ольгинской».

Администрация, конечно, пыталась отказать – и несколько месяцев судилась с казаками в арбитраже. Но судья Юлия Андрианова встала на сторону общества и узаконила прецедент, когда казаки получают участок как сельхозземлю, а выкупают его как землю населённых пунктов.

Дальше события разворачивались стремительно: за неделю до заключения купли-продажи казачье общество заняло у сына атамана пять с лишним миллио­-
нов рублей, расплатилось ими с администрацией за участок, 

6 сентября 2016 года зарегистрировало право собственности, а 30 сентября признало, что долг Роману Резникову возвращать нечем – и отдало в качестве отступного тот самый участок.

Истина лежит почти посередине

Роман Алексеевич уверен, что сделка по выкупу земли была законной: ведь прокуратура проверяла её несколько раз и ничего предосудительного не обнаружила. Но прокуратура рассматривала куплю-продажу (проведённую по решению суда), а проверять следовало то, что случилось раньше – факт изменения категории земли. Он-то и вызывает вопросы.

По версии, которую казаки отстаивали в суде, в апреле 2009 года депутаты Ольгинского сельского поселения утвердили генплан станицы, а в сентябре – её границы. Участок, утверждали казаки, в эти границы вошёл и стал землёй населённых пунктов.

Администрация Ольгинского сельского поселения доказывала в арбитраже обратное: что участок никогда не входил в границы поселения, проект генплана не согласовывался с правительством Ростовской области, а Кадастровая палата изменила категорию участка незаконно.

Основным аргументом казаков было решение депутатов поселения № 29, в котором утверждались границы.

Документ этот специфический. Границы поселения в нём представлены схематично: чёрный многоугольник на белом фоне, у каждой вершины – точка. Ниже следует перечисление координат: точке 1 соответствует X – такой-то, Y – такой-то, точке 2 соответствует... и так далее, 36 точек. И всё. Ни чертежей участков, ни кадастровых номеров на схеме нет, и просто глядя на этот чертёж, невозможно понять, что куда входит.

Зато всё наглядно представлено на Публичной кадаст­ровой карте. И здесь выясняется кое-что интересное: вопреки не только логике, но и ст. 83 Земельного кодекса РФ, границы станицы Ольгинской проходят... прямо по казачьему участку! Причём проходят так, что четверть участка лежит внутри, а три четверти – за пределами населённого пункта.

Как это понимать, неясно. Можно предположить, что и отдел Росреестра по Аксайскому району, прежде чем изменить категорию пастбища, задался этим вопросом. И в 2014 году обратился за ответом в администрацию сельского поселения.

Так выглядит граница (жёлтая линия) ст. Ольгинской на публичной кадастровой карте сегодня. Участок справа, который пересекает желтая линия, тот самый, что был выкуплен казачьим обществом

Если бы в то время Ольгинской руководил нынешний глава Александр Харсиев, то не видать бы казакам выкупа как своих ушей: Харсиев категорично заявлял, что участок в поселение не вошёл и необходимо провести координирование границ, чтобы исправить неточности.

Но, на счастье казачьего общества, главой Ольгинской в то время был Максим Горохов (нынешний замглавы Аксайского района). У Горохова сомнений по поводу назначения пастбища не было. В ответе Росреестру Максим Анатольевич написал, что участок вошёл в черту Ольгинской. В доказательство Горохов приложил копию решения депутатов № 29 – правда, не полностью, а всего три страницы из восьми положенных, так что описание координат закончилось только на второй точке из 36.

Но, видимо, даже двух точек отделу Росреестра по Аксайскому району оказалось достаточно, чтобы изменить категорию казачьему участку.

– В ответ на запрос поступило письмо администрации Ольгинского сельского поселения о включении земельного участка в черту населённого пункта, после чего категория была изменена на «земли населённых пунктов», – подтвердил замглавы управления Росреестра по Ростовской области Александр Богуш.

Вопросы без ответов

Вообще, перевести сельскохозяйственный участок в категорию земель населённых пунктов не так-то просто: «передвинул» границу – и всё, на выпасах можно строить дома. Как раз для того, чтобы избежать фатальных ошибок, закон предписывает местным властям провести целый ряд процедур.

Например, согласно ст. 25 Градостроительного кодекса РФ проект генплана должен быть согласован с правительством региона. 

Судья Юлия Андрианова в своём решении утверждает, что проект генплана был согласован. Правда, вызывают вопросы даты: сам генплан был утверждён ещё в 2009 году, а одобрение проекта, на которое ссылается суд, министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области дало почему-то только спустя два года, в 2011 году.

Фрагмент решения суда

Понимал ли минстрой, какие участки войдут в черту Ольгинской? Было ли среди этих участков казачье пастбище? Считал ли минстрой законным изменить категорию земли, на которой лежит обременение?

Минстрой в положенный срок не ответил и не поставил редакцию в известность, когда ждать письма.

Или вот ещё что. Ст. 8 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» обязывает органы исполнительной власти направлять в органы кадастрового учёта сведения о кадастровых номерах участков, которые включаются в черту населённого пункта и, соответственно, меняют категорию. Почему эти сведения не были направлены в 2009 году?

Интересный ответ дало «Крестьянину» управление Росреестра по Ростовской области.

«Материалы об установлении границ станицы Ольгинской в установленном законом порядке в филиал ФГБУ «ФПК Росреестра» по Ростовской области, уполномоченный на внесение в ЕГРН сведений о границах населённых пунктов, не поступали, и сведения о них в ЕГРН не внесены», – написал замглавы управления Александр Богуш.

И этот ответ, честно говоря, совсем ставит в тупик. Выходит, что границ никто никогда не регистрировал? Как же тогда в них мог войти казачий участок?

А вот администрация поселения (сейчас, спустя три года после суда) уверяет редакцию, что границы есть.

«Границы ст. Ольгинской установлены генеральным планом, утверждённым решением Собрания депутатов от 30.04.2009 № 24 в редакции решения Собрания депутатов от 29.01.2015 № 94», – пишет глава поселения Александр Харсиев.

На остальные вопросы, увы, в администрации Ольгинского поселения по существу не ответили. Например, мы интересовались, учитывался ли факт обременения участка при разработке генплана, а администрация сообщила, что «государственная регистрация прав проводится по желанию правообладателей». Мы спрашивали, сами ли казаки просили рассматривать в генплане их участок как зону жилой застройки, а администрация ответила, что участок включён в зону застройки согласно Генплану...

Большой интерес вызывали у нас действия экс-главы поселения Максима Горохова. Каким образом он определил, что казачий участок вошёл в границы поселения? Почему отправил в Росреестр всего три страницы из восьми? Почему соседний с казачьим участок, который совершенно определённо лежит в границах Ольгинской, до сих пор остаётся землями сельхозназначения? Почему его категорию никто не менял? Знал ли Горохов о притязаниях казаков на этот участок? Понимал ли, что, побудив Росреестр изменить категорию, даст зелёный свет на выкуп изначально сельскохозяйственной земли?

«Крестьянин» пытался узнать интересующую информацию у Максима Анатольевича лично, но не успел. На следующий день после просьбы об интервью секретарь Горохова сообщила, что начальник ушёл в отпуск на месяц.

Робин Гуд и бюджетные возможности

Удивительные метаморфозы с бывшим пастбищем, конечно, сыграли на руку казакам.

– Когда казаки узнали, что по документам у них есть право на эту землю, они буквально требовать стали у меня: давайте оформляйте, выкупайте! – говорит атаман Алексей Резников. 

– И все сразу воспряли – хоть что-то в жизни! Казачество – двадцать пять лет – всё на общественных началах. Мы всем помогаем, а нам – ничего. А семьи-то растут, дети растут. Когда узнали, что землю можно использовать под застройку, мы воспряли духом, сразу её выкупили, эту землю.

Участие своего сына в покупке земли атаман объяснил тем, что до заключения купли-продажи администрация поселения говорила одну цену, а когда дошло дело до сделки, назвала «такую, что деньги пришлось занимать». И в долги влез именно сын атамана.

– Мне просто было где занять, – уточняет Роман Алексеевич.

Резников-младший уверяет, что дело не в коммерческом интересе (хотя и он не исключён). 75 гектаров предприниматель собирается разделить на 600 с лишним участков, из них более сотни раздать жителям поселения: казакам, малоимущим, инвалидам, многодетным семьям. Остальные участки будут продаваться, чтобы вернуть заём и проложить к будущему микрорайону коммуникации: газ, свет, воду, дороги.

Благородные порывы атаманского сына понятны: судьбу надо благодарить за невероятную удачу.

Ведь события могли развиваться иначе.

Если бы не всплыло постановление 1993 года, если бы Максим Горохов не побудил Росреестр изменить категорию, если бы суд не отверг ходатайство Харсиева о координировании границ, казаки бы никогда не получили эту землю. Или, может, район предоставил бы им 75 га сельхозугодий, но где-то в другом месте. А может, и не предоставил бы – потому что СКО «Станица Ольгинская» не входит в Государственный реестр казачьих обществ, а значит, по действующему закону Ростовской области «О регулировании земельных отношений» даже на аренду участка без торгов претендовать не может (п. 1 ст. 16.1).

Что касается 75 гектаров, то администрация поселения могла бы, освободив этот участок от обременения, включить его – после всех законных процедур – в черту населённого пункта. 

А дальше, например, выставить на торги, чтобы дать возможность кому-то ещё, кроме казаков, приобрести этот участок под застройку. 

– Гектар сельхозземель в Аксайском районе стоит в среднем около 50 тысяч рублей – но это если приобретать землю для растениеводства, – рассказал «Крестьянину» фермер из Ольгинского поселения, чьё имя мы не называем по его просьбе. – По такой цене сельхозземлю покупаю я – чтобы отбить затраты в течение четырёх лет. Но если речь идёт о землях в черте населённого пункта, которые впоследствии можно застроить, то цена гектара поднимается в разы. Я сам сейчас продаю такой участок. Покупатели готовы платить по полмиллиона рублей за гектар.

Через конкурентную процедуру аукциона бюджет Ольгинского сельского поселения мог бы выручить не пять, а, допустим, тридцать пять миллио­нов рублей. Или даже больше – если бы земля оказалась очень интересна инвесторам.

Аксайский р-н, Ростовская обл.
Фото автора

Статья опубликована в газете "Крестьянин" № 15 от 10.04.2019 под заголовком: «Казаки вне конкуренции»
+1
0
-1
Комментариев: 0

 

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы комментировать.

Новости партнёров