Профессиональная сеть фермеров и людей агробизнеса
 

Новости аграрного рынка и сельского хозяйства → Что нам дадут минимальный и максимальный сроки аренды сельхозземель?

пт, 11.11.2016 20:46

Если вы следите за новостями на agrobook.ru, наверняка уже знаете, что Минсельхоз намерен установить минимальные и максимальные сроки аренды для сельхозземель. Это хорошо, но не так хорошо, как могло бы быть.

Поправки будут внесены (и, я уверена, Госдума их примет) в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Отныне не только для государственных, но и для частных земель будут действовать пределы аренды - от 3 до 49 лет. 

Поскольку цифра «49» - это из области фантастики, наиболее значимым для нас пока будут 3 года.

Посмотрим, какова мотивация Минсельхоза.

«Это создаст правовые гарантии для арендаторов, несущих значительные финансовые затраты на мелиорацию и улучшение плодородия земель»

И это правильно. Невозможно планировать бизнес (а сельское хозяйство - это бизнес) на 12 месяцев. Цикличному производству требуется несколько циклов. Опять же - севооборот. 

«Сельхозпроизводитель находится в неустойчивом положении, потому что придет кто-то другой, посулит больше и договор ему через год уже не продлят», — цитирует «Российская газета» Наталью Шагайду, директор Центра агропродовольственной политики РАНХиГС.

Впрочем, эти преимущества очевидны. Но будут и другие положительные последствия. 

Мне кажется, самым значительным будет то, что договор аренды сроком до года можно будет признавать априори незаконным. И это подстегнёт фермеров и дольщиков наводить порядок в документах.

Я нередко сталкивалась с тем, как аграрии - пусть даже из самых прекрасных побуждений - обходят закон. Например, пока идут суды по спорным землям, заключают договора аренды на 11 месяцев с хозяином земли. И, пользуясь тем, что наложение ареста - дело не быстрое, а приставы тоже подтормаживают, снимают урожай.

Или другая ситуация, которая стала уже более редкой: фермеры договариваются с главой хозяйства, имеющего в аренде единый земельный массив, об обработки некоторых полей в счёт долей (без межевания участка). С пайщиками заключаются «короткие» договоры.

Встречала я и такие истории, когда с договором на 11 месяцев аграрии пытаются обрабатывать земли в обременении. Поскольку в Росреестра регистрировать договор на срок менее года не нужно, эта система прекрасно себе работала…

В общем, трёхлетние договоры, мне кажется, должны навести порядок.

Единственное, что мне непонятно - почему максимальный срок договора по прежнему остаётся в 49 лет. Это нереальный срок. Если учесть, что сознательный возраст человека начинается с 18 лет, до конца аренды могут не дожить ни счастливый обладатель земельного участка, ни его сельскохозяйственный пользователь.

На месте Минсельхоза я бы пошла дальше: ограничила максимальный срок аренды каким-нибудь более приемлемым периодом: десять лет, пятнадцать, двадцать. А ещё я бы ввела запрет на «бессрочные» договора аренды — вот это настоящее бедствие.

Из-за таких договоров возникает два типа проблем - с муниципальной землёй, которую фермеры продолжают обрабатывать практически без оснований, и с большими земельными массивам в собственности у пайщиков.

Конфликты по первому типу себя постепенно изживают. Возникали они там, где фермеры ещё в 90-х годах взяли в аренду муниципальную землю, заключив «бессрочный» договор с муниципалитетом. Потом они благополучно проморгали факт создания Росреестра - и не зарегистрировали, как полагается, договор с муниципалитетом. Теперь же, основываясь на бумажке времён царя Гороха, они продолжают платить аренду, использовать землю и страшно негодуют, когда муниципалитеты отказывают им в выкупе земли по льготной цене (% от кадастровой стоимости).

Конфликты по второму типу («бессрочные» аренды частных земель) только набирают обороты.

Землепользователи нашли лазейку, позволяющую избежать общего собрания по окончанию договора аренды с дольщиками. Это собрание - момент истины, перевал, который определяет, сколько человек «отвалится», отмежуется и не пойдёт на новый договор аренды.

Так вот. Не очень порядочные аграрии придумали, как вовсе избежать вопроса о заключении нового договора. Для этого достаточно в старом указать, что, если претензий у арендаторов и арендодателей не возникает, договор считается заключенным на неопределённый срок.

Вы помните, что в законе «Об обороте сельхозземель» есть пункт: дольщик, выразивший на собрании несогласие с условиями заключения договора, может отмежеваться без согласия арендатора? Так вот: бессрочный договор просто не даёт дольщикам шанса на такое собрание, где они могут против чего-то возражать.

Это хитрый прием фактически останавливает оборот сельхозземель, поскольку не даёт людям выделить доли.

 Я надеюсь, что скоро и эта проблема будет решена.

Надо сказать, что готовится ещё одна серьёзная поправка — увеличение кворума общего собрания дольщиков с 20 до 50%. Это совершенно справедливо, т.к. сейчас решение общего собрания считается принятым, если участвовало более 20% пайщиков и более 50% из них проголосовали «за». Нехитрая арифметика показывает, что эта норма закона даёт право 11% дольщиков решать судьбы остальных 89%.

А вообще, конечно, хочется надеяться, что и пайщики, и арендаторы будут серьёзнее относиться к вопросам права. Тогда, по крайней мере, у нечестных землепользователей будет меньше шансов для рейдерских захватов сельхозземель.

 
+1
0
-1
Комментариев: 0

 

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы комментировать.

Новости партнёров